本文来自微信民众号： 都会进化论 （ID：urban_evolution），作者：余蕊均，头图来自：视觉中国

刚刚已往的这个周末，“需求侧改造”引发市场热议。

不少看法以为，从“需求侧治理”到“需求侧改造”，意味着不能再走靠地产产业链来拉动需求的老路，流通国民经济循环需要脱节对地产的依赖。

问题是若何才气脱节依赖？地产又该何去何从？

我们不妨把目光瞄准特色小镇。已往五年，它履历了“过山车”式的生长，从一拥而上到折戟沉沙，以房地产商为主的开发主体不仅部门陷入资金链逆境，也给一些区域造成了新的难以消化的房地产库存，“空心镇”“鬼镇”“千镇一面”的情形不在少数。

有资深从业者直言，“有的企业挂羊头卖狗肉，假小镇真地产，忽悠政府勾地割韭菜，剩个烂摊子不了了之，影响了行业口碑和声誉”，最终导致地方政府对特色小镇不再追捧。

外界质疑，特色小镇是不是凉了？行业内部也产生了疑心——若是80%的项目都失败了，这个行业还能良性生长吗？

在不久前举行的一场行业钻研会上，来自北京、杭州、成都、郑州等地的小镇“操盘手”们希望得出共性纪律、形成行业尺度，让往后的项目打造少掉进一些坑、少虚耗一些投资，提高乐成率，继而恒久地驻足一方，成为区域经济生长中的亮点。

十字路口

今年7月，国家发改委通报了特色小镇建设的典型履历和警示案例，三类“问题小镇”被镌汰整改，包罗虚伪的、虚拟的和触碰红线的。

好比，一些项目错用套用特色小镇观点举行宣传，如海口“太禾小镇”现实是房地产小区项目，衡阳“金甲梨园小镇”现实是农业综合体项目，现已更名；一些行政建制镇错误命名为“特色小镇”，如宽城县化皮溜子镇、阜蒙县十家子镇、萝北县名山镇等两批403个“天下特色小镇”，已整体更名为天下特色小城镇。

自2015年从浙江走向天下以来，“特色小镇”一定水平上表现出“高开低走”的态势，国家层面依然重视，地方评选仍在推进，而市场热情已显著减退。一个分歧点在于，特色小镇与特色小城镇的关系，仍有待进一步明确。

有的把小镇和小城镇一锅烩，有的以为项目名称上带着“小镇”就是小镇，有的以为纳入国家级小镇、省级小镇名单的才是小镇，有的以为小镇就是文旅小镇，另有的以为农村的才叫小镇。

天下工商联房地产商会特色小镇分会秘书长匡洪广总结，在现实操作中，不少企业现在都选择规避“特色”二字，有的甚至连“小镇”也不用。

新希望文旅总裁董李提到，特色小镇现在“生死两茫茫”，“不一定干得出来，要害看我们干一些什么出来，干出来之后，也许能把认知扭转过来”，“然则小城镇又容易落入行政区域的范围内里去，以是我们的项目基本上没有去纠结这个事。”

这里另有一个靠山。2016年7月，住建部等三部门团结发文在天下开展特色小镇培育事情，那时提的目的是“到2020年要培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇”。

对此，南京大学社会学院教授闵学勤曾剖析，凭据文件要求，相当于我国600多个都会，每个都会至少要建1个特色小镇，“特色小镇的建设量多面广。”

一场轰轰烈烈的“造镇运动”迅速铺开，连带各种特色小镇论坛、会展、展览会也遍地开花。但后期实践注释，效果难以令人满意。一个佐证是，“规范”“康健”在国家层面的指导文件多次泛起，其焦点目的是推动特色小镇早日走上“理性生长轨道”。

在从业者眼中，特色小镇已经到了“十字路口”。鉴于每个企业的明白都不一样，能否得出一些共性纪律，形成一套基于市场规则的“方法论”，关系着整个行业的出路。

用匡洪广的话说，若是80%的项目都失败了，这个行业一定不是一个良性的生长。通过提炼一些基础共性的纪律，让项目打造少走一些弯路、少虚耗一些投资，提高影响力、竞争力，才气推举行业可连续生长。

“市场版小镇”

到底什么是“特色小镇”？

今年9月，国务院办公厅转发国家生长改造委关于促进特色小镇规范康健生长意见的通知，明确“特色小镇作为一种微型产业集聚区，具有细分高端的鲜明产业特色、产城人文融合的多元功效特征、集约高效的空间行使特点，在推动经济转型升级和新型城镇化建设中具有主要作用。”

而在天下工商联房地产商会特色小镇分会牵头制订的行业尺度中，特色小镇是指“以企业为投资运营主体，定位主题鲜明，业态复合多元，通过产业集聚和可连续运营放大地块价值，具备一定竞争力和影响力，拉动产业和都会升级的产城融合项目”。

划重点，投资运营主体必须是企业。匡洪广试图做一个区分——

“政府版小镇”把小镇作为园区的升级版，作为区域经济的创新抓手，强调产业支持和产业孝敬，出台的政策更多是从审核的层面提出的。

“市场版小镇”把小镇作为一种创新的商业模式，作为企业转型的偏向，看重的是商业逻辑和价值孝敬，起点是若何把项目打造乐成。

只管从企业的反馈看，匡洪广意识到人人对特色小镇的界说仍有些摇晃，“他们总是想往政府的界说上做”，但他以为二者并不冲突，“我们现在是要从行业商会的角度做一个市场化的尺度，未必都要去拿一块牌子。”

他注释说，特色小镇本质上是产城融合、跨界融合。任何一个产城融合项目若是具备了天下甚至全球的影响力，具备了独特性、唯一性和排他性，它现实上就是特色小镇。

乌镇是一个标杆。无论是天下互联网大会照样乌镇戏剧节，这座江南小镇现在的影响力和知名度远非一样平常小镇可比，甚至大过“嘉兴”和“桐乡”。

“操盘手”陈向宏曾公然示意，乌镇以前就是一个破破烂烂、毫无知名度的江南小镇，它做旅游比周庄晚了十年，比西塘晚了四年。在最初的15年里，他只做了两件事——做了一个壳，往壳里装新东西，这两件事的基点在于“体验”二字。

“我们在制造体验历程中央，要不忘初心。初心是什么呢？是美妙。起点万万不要扭过来酿成赚钱。”

这并不意味着乌镇不赚钱。凭据中青旅宣布的年报，2019年，乌镇累计接待游客918.26万人次，同比增进0.35%。实现营业收入21.79亿元，同比增进14.39%，净利润8.07亿元，同比增进9.97%。

匡洪广以为，乌镇西栅2007年开业时，没有特色小镇的提法和政策，若是拿今天的尺度来权衡，它绝对是特色小镇的标杆，但它现在也还不是国家级特色小镇。

“我们希望从市场的角度，激励企业打造一个让都会升级、产业升级，知足人人对美妙生涯憧憬的项目，好不好玩、愿不愿去，要害在互动性、体验性。”匡洪广说，至于挂不挂牌子，不是最主要的，“5A级景区它也不是多好玩。”

“跳出来”

让市场认可、让政府认可，小镇是有机遇的。

一位从事小城镇融合项目多年的企业负责人谈到，特色小镇一方面可以为那些在都会高楼里待够了的人，提供一个更好的生涯环境，“让都会里的人出来”，同时也可以让都会吸纳不了的，好比内陆农民就近城镇化和蓝领工人、外来人员，到城郊区群集。

面向“十四五”，城乡融合生长是一个大趋势。预计未来很长一段时期，都会要素下乡生长、都会人口下乡消费会越来越多的泛起，建成的特色小镇有望成为城乡要素跨界设置、城乡产业协同生长、都会人口下乡消费的新支点。

从推进新型城镇化的角度看，特色小镇也是大有可为的。除了吸纳一定规模的农村富余劳动力进城就业生涯，许多特色小镇在大都会郊区，可以一定水平疏解中央城区的非焦点功效。同时，特色小镇形态上“非镇非区”，没有行政品级和行政框架，结构方式和生长建设模式更为天真，有望成为城镇系统的点状弥补。

但能不能把握住机遇，要害还在若何运营，尤其是若何与传统的地产模式区分开来。企业需要想清晰，这个项目事实怎么赚钱？是靠地产赚钱？照样靠运营赚钱？

匡洪广示意，原来的地产模式，似乎项目里有点旅游业态就是旅游地产了，加点康养内容就是康养地产了，搭配点科技观点就成了科技地产，重心照样落在地产上，逻辑照样地产逻辑。

“小镇不排挤地产，条件是必须把产业和运营做起来，不能舍本逐末。”

绿城小镇团体总经理蒋安绰的看法是，小镇没有8年、10年的运营打造，是出现不了好的效果的，以是需要花一点精神和耐心，包罗政府的诉求、业主的诉求、社区的诉求，都要装进去。

“做小镇不是简朴的房地产开发，要把内容植入进去，确实是去房地产化的。”在他看来，连续运营才气让小镇康健地生长下去，这样的小镇才会有生命力。固然，小镇也并不是完全排挤房地产，好比提供一些生涯区，也是合理的。

另有看法以为，现在城镇化有很大的生长潜力，若是把传统的地产商和特色小镇建设主体混在一起，容易搞乱套，“一说做小镇的，你忽悠我的，拿地的吧”。

匡洪广坦言，每个行业生长初期都有一个试错的历程，特色小镇已经到了迭代的要害期，能不能集聚人流、集聚产业，关系着项目能不能乐成。

他们希望，通过提炼一套市场尺度，让好的项目和优质投资运营商“跳出来”，在区域版图上实现“点状突破”。

本文来自微信民众号： 都会进化论 （ID：urban_evolution），作者：余蕊均