本文来自微信民众号：苏宁金融研究院（ID：SIF-2015），作者：黄大智，头图来自：视觉中国

大学毕业生遭到社会的第一顿毒打，是从租房最先的。

一句话道尽了海内租房者，特别是租房新手们的辛酸。对于人口、收入、区域生长结构庞大的中国而言，租房是实现“居者有其屋”的一个主要方式，但不完善的住房租赁市场给了很多人当头一棒。

纵观国际市场，蓬勃经济体确立了完善的住房租赁系统，成为住房系统最主要的一部门。如日本的住房租赁比率到达30% 以上，德国靠近50%，是住房租赁市场生长的乐成典型。

虽然政治体制、经济生长水平差别，但历史乐成的履历对当前中国住房租赁市场的建设仍然有十分主要的借鉴意义。下面我们一起来看看外洋成熟的住房租赁市场是若何生长起来的。

德国

在主要的蓬勃经济体中，有两个国家的住房情形显著区别于其他国家。一个是新加坡，以其全球著名的“组屋”制度，基本实现了“居者有其房”（产权）的目的，住房自有率在全球仅次于罗马尼亚，在蓬勃经济体中排名第一，远远高于排名第二的美国。

另一个则是德国，与新加坡差别的是，德国的住房自有率很低，仅比香港略高，但却基本实现了“居者有其所”，其焦点就在于蓬勃的住房租赁市场，与住房租赁相关的多个要害性指标在欧洲甚至世界上都属前线。

在2016年欧盟的一份统计讲述中，德国有48.3%的住民选择租房生涯，这个比例在欧盟成员国中排名第一，在欧洲也仅次于瑞士。其中，各州出租住房比例虽有差别，但整体上常年维持在50%左右。而大城市相比其他中小城市而言，租房比率更高。例如在柏林的190万套住房中，有160万套为出租住房，租赁住房占比高达85%。大量的德国人愿意通过历久租赁住房解决栖身问题，其焦点要害就在于规范的住房租赁市场。

一是执法制度。执法是一切行为规范的总和，指导了整个住房租赁市场的生长。《德国民法典》《住房租赁法》《住房补助金法》等执法制度，明确规范了住房承租人与出租人的权力义务。

其中在租金方面，执行政府指导价，由房管部门、房东与租户协会等机构，凭据住房地理位置、交通状况、建成年月、修建质量及节能情形，确定“租金表”，每套住房的租金都要参考该“租金表”。不得随意涨租，涨租必须遵照严酷程序，违规涨租将受到执法制裁。

在衡宇宜居性方面，对出租住房的配套设施、使用面积、住房安全等举行严酷的划定，保证出租住房可栖身性。

在谋划住房租赁营业的机构方面，对经纪机构举行严酷治理，制订专门的《住房经纪法》，对经纪机构的种种行为加以律例上的约束，防止泛起侵略业主和租户的行为。

二是合理生长政策性住房租赁。凭据欧盟的统计，在选择租房生涯的48.3%的住民中，有39.8%选择的是市场化租赁住房，剩余的8.5%则栖身在政策性租赁住房，这个数值远低于欧盟成员国平均值10.9%。政府通过加速出租衡宇折旧、资源利得免税和税收损失转移等方式，大力生长市场化的租赁市场，也弥补了政策性租赁住房的不足。

三是强调金融对住房租赁市场的支持。政府层面，以政策性金融性机构向投资制作廉价租房的小我私家提供优惠贷款利率，保障低收入群体的租房可得性。同时以“先存后贷，相助低息，封锁运行，政府奖励”的类公积金模式，对自觉建设租赁住房的住民提供优惠利率贷款。再通过高比例的住房贷款首付，控制市场的投机性消费，实现多层次的住房租赁市场供应制度。

四是怪异的住房租赁企业市场。与其他主流蓬勃经济体差别，德国政府通过各种税收及政策补助，激励营利型住房租赁企业与非营利型住房租赁企业竞争，为弱势人群提供适度福利。

对于营利性住房租赁企业，提供政府补助和无息（低息）贷款，但限制其租金收入。虽然这类租赁住房租金回报率历久稳固在4%~5%之间，但与德国历久国债收益率的2%~3%相比，仍然吸引了大量风险厌恶型投资者的资金。

对于非营利性住房，由德国政府直接或由住宅合作社形式集资建成，政府通过低息贷款、低价土地、减免税、租金补助等方式提供资金支持。但这类政策性租赁住房数目相对较少，强调的更多的是负担起稳固住民协调生涯，起“压舱石”的作用。

日本

日本的住房租赁市场起于二战之后，并主要集中在两个时间段发作：

第一个阶段是20世纪60年月末到70年月初，二战后日本经济的快速生长和城镇化，使那时大量外地人口涌入大城市，促进了住房租赁市场的生长。

第二阶段是80年月后期，即1985年日本签署广场协议前后，经济的快速生长带来对住房需求的快速提升，同时政府为了促进住房租赁市场的生长，作废了“租金上限”的限制，住房租赁数目得以快速增长，到了1987年，租赁新住房供应量到达历史最高峰值，占那时住宅新增量的50%以上。

在历久的住房租赁市场生长中，日本也像德国一样，确立了完整的住房租赁执法系统和政策制度。

首先是以《民法》为焦点，以《借地借房法》为主要依据，制订了从业主体和从业人员的准入、立案制度，从业人员执行“宅建士”的考试制度，从业主体在设立分支机构时就要求宅建士的数目，行业从业及准入尺度之高，堪比金融证券营业，但也正因为此，日本住房租赁行业的谋划水平和营业水平极高。

其次是租金方面，执法对租金调整有明确的限制，并出台租金托管制度提高租户的议价能力。对于谋划住房租赁营业的公司，《不动产买卖商业法》划定要在法务局存入一定数目的资金作为营业保证金，一旦企业存在敲诈行为，将用营业保证金直接赔偿租户；不够赔偿的，作废公司不动产谋划资格。

再次是金融支持制度。政府除了向租赁市场主体提供低息贷款外，还激励生长REITs（住房租赁投资信托基金），给予税收方面的支持。一个显而易见的结果是，以REITs 支持建设的租赁住宅数目显著增添。

据恒大研究院统计，停止2019年6月，日本共有63支REITs上市买卖，总市值达14.57万亿日元，持有不动产市值达18.72万亿日元。至今，日本已成为亚洲规模最大、全球第二大的REITs市场。在执行量化宽松的货币政策后，日本央行还成为全球唯一一个由央行购置REITs的国家。

最后则是机构主导的租赁市场。日本90%以上的民营租赁住宅由住宅资产治理公司介入治理。凭据日本河山交通省2010年的观察数据，民营租赁住房的治理模式中，业主自行治理的仅占9%，其余皆是全权委托或部门委托给机构举行运营，机构深度介入治理民营租赁住房的谋划中。

这些直接或间接的措施，有力的保障了住房租赁市场的优越运行，不仅极大的珍爱了租户的权益，同时还使谋划住房租赁的企业赢利颇丰。据统计，日本公寓租金收益率平均在5%以上，远高于银行定期存款和10 年期国债收益。相比之下，德国的租金收益率维持在5%以下，我国租赁市场租金收益率仅在2%左右，北京、上海、广州和深圳更低，再加上普遍高达6%~16%的租赁税率，若是不思量其他收益，住房租赁企业普遍处于亏损边缘，不利于形成良性市场生长机制。

总结

与日本、德国等蓬勃经济体成熟的住房租赁市场相比，海内住房租赁市场不管是法制系统建设照样羁系等方面，仍然处于刚刚起步的阶段。一再泛起的“甲醛房”等事宜暴露了住房租赁的安全性，不停“暴雷”的长租公寓也暴露了羁系的不足。所幸的是，政府及羁系层正在越来越关注这个市场。

9月7日，住建部宣布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，这是首部住房租赁领域的条例性文件，或许将有望改变当下杂乱的住房租赁市场。

但这远远不够，“居者有其所”是民生之本，不仅要靠执法去规范市场行为，更需要全方位的市场系统建设。

首先要保证各方主体，尤其是租户权益。从根本上说，住房租赁是为了解决住房问题，保证“居者有其屋”的权力。同时，在租赁机构、出租人、租户等各方主体中，租户也处于相对弱势职位，珍爱租户在租房过程中的权益是生长住房租赁市场的初衷。

其次是激励机构出租人的生长，施展政府和机构在租房供应方面的主要作用。英国、日本等国在住房系统建设初期，政府主导建设的保障性住房在新增住房中占比曾高达50%。德国除了用优惠利率贷款激励住民自觉建设租赁住房外，住房合作社主导建设的新增住房也超过了1/3。同时，以机构为主体的出租人也更能够施展树模效应，动员整体市场的规范生长。

再次，要加强财税和金融支持力度。主要蓬勃经济体租赁市场繁荣稳固的焦点缘故原由之一在于租赁市场的“有利可图”，海内租房市场超低的租金收益率和高税率，导致众多租赁企业通过“租金贷”等方式名堂盈利，融资渠道的有限性又促使了“长收短付”的变相提杠杆。因此，加速制订相关领域的财税金融政策，才气形成良性的市场生长机制。

最后，探索确立住房租赁主体信用系统。如出租人信用、租户信用、机构信用（如中介机构信用）等信用系统的建设，将其纳入整个信用社会系统的建设之中。

固然，除此之外，更要坚定执行“房住不炒”，将房地产回归栖身的“准公共物品属性”。

云云，或许短期实现“居者有其所”仍有一定距离，但在准确的道路上，终究会到达终点。 

参考资料：

1. 盛松成等，《房地产与中国经济》，中信出版社，2020

2. 夏磊、任泽平，《全球房地产》，中央出版社，2020

3. 张英杰、任荣荣，住房租赁市场生长的国际履历与启示，《宏观经济研究》，2019

本文来自微信民众号：苏宁金融研究院（ID：SIF-2015），作者：黄大智