在美国生意地产和房产，你永远不知道你的买家看中了什么。本文来自微信民众号：全现在，原文题目：《华人眼中的美国房地产：有房也是一种肩负》，作者：奥布雷，题图来自：视觉中国

在美国，拥有一处房产并不是财富的象征，很可能是肩负的最先，你要为它缴纳房产税、保险费、高额的人工维修用度等等。

受新冠肺炎疫情影响，美国经济受到了严重的袭击，但住宅房地产市场却是一个破例，在房地产经纪人和投资者黄永明看来，这是由于美国的土地生意方式众多，每小我私家对土地的需要并不全然受到宏观经济状况的影响。

三年前，黄永明赴美生涯，在得克萨斯考取了房地产经纪人的执照，在他的考察中，由于美国主要执行土地私有制，土地生意的方式和中国截然差别，购置土地的理由也千差万别。

在他的客户中，有人买地自住，趁年轻买下自己喜欢的一片地，留到以后退休时栖身；有人买地狩猎，有人买地是为了挖掘地下的宝藏……你永远不知道买家看中的是这片土地上的什么价值。

全现在采访了黄永明，请他聊了聊华人眼中的美国房地产市场，以下是黄永明的自述：

我是一个狂热的美剧爱好者，2015年，美剧在中国要推迟6个月才能够播放。那时我就想，这怎么行，我要直接去美国看。

两年后，我从北京飞往休斯敦，没有一个亲戚朋友，我意识到这是一个在生疏社会重新最先的机遇，怎么在生疏的制度里生计下来，并确立起你的财政平安？溘然以为很有意思，它可能比美剧还要精彩。

我的职业是房地产投资，在美国的德克萨斯州拿到了房地产经纪人的执照，生涯在休斯顿。在这边注册了两家公司，一家是房地产投资，另外一家公司做投资培训。

提到房地产投资，人们的第一反映甚至说唯一的反映就是买了房，然后等它升值。然则美国的方式就很不一样。由于美国70%的土地私有，生意方式和中国千差万别。更主要的是，我并不需要稀奇雄厚的资源就能从事这项投资。你甚至可以花几千美元去买一块地，仅仅是用来拴你家里的几匹马。

我主要做的是tax lien（房产税留置权）的投资，这跟美国的房产税制度有关。在美国，小我私家或企业持有房产或土地每年都需要缴纳房地产税。这笔税凭据土地的位置和巨细各有差别，经常有人由于林林总总的缘故原由，没设施或不愿意交出这笔钱。那么政府就会符号拖欠税务的房产，将衡宇的tax lien（房产税留置权）拍卖出去。

欠税的缘故原由有许多。好比小我私家债务过高，交不出这笔钱。美国的家庭欠债率很高，去年底达到了每月平均家庭欠债14.5万美元。

美国家庭债务转变情形 图源：路透社

但更多的情形并不是由缺钱导致的，通信上的缘故原由也很常见，但政府不会因此手下留情。政府每一年以信件的形式通知你要交若干税，什么时间该交了。若是信件在送达的历程当中出了问题，业主不管是公司照样小我私家，由于种种缘故原由没收到信，可能就耽误了税务缴纳。

曾经有一家连锁药店的大型停车场由于欠税被拍卖了，这家公司面临的处境就很尴尬。在美国，大型的药店没有停车场是开不下去的，于是他必须花更多的钱把停车场租回来，厥后他们公司去寻找未缴税的缘故原由，才发现是通信地址导致的误会，但没有任何其它的设施。

美国市场是条约至上的。我们还经常遇到的情形是，这块地的所有者全部都过世了导致没能缴税。有时是业主过世了，继续人不愿意去交这个税，或者是没有能力去交税，或者是他们不知道他们自己继续了这块地。

有一次，我们拍到了一块由公司持有的地，这个公司的两个合伙人都过世了，然则在他们过世之前没有把公司遣散。就造成了这个地仍然是由公司持有的，又没有现实的管理人有权缴纳房产税。只好等到期拍卖。

另有的情形是业主年数大了，遗忘定时缴税，或者离婚后伉俪双方搬离原住地，又没人想起给一起住过的屋子缴税，屋子的留置权就被政府拍卖了。

我们做的事情就是作为投资者介入拍卖，但你拍得的所有权并不是衡宇的直接产权，而是债务的所有权。tax lien被拍卖后，业主可以在一定时间内赎回，差别的州对赎回的划定不一样，大约是6个月到3年不等。那么我从中可以获得一定的利息。然则超过了划定可以赎回的时间，业主照样没能将它赎回，那么我就可以异常低的成本拿到衡宇的产权。通过这种方式，我们通常能以市场价的5%~25%拿到一处房产或地产的产权，再以市场价或者略低于市场价的价钱卖给合适的买方。

那我怎么去找要买方呢？最主要也是最简朴的一种方式就是发电子邮件，我们会直接给这些给一个区域的业主大量寄信，告诉他们说我们有什么样的土地或房产，业主姓名和通信地址属于公然信息，你可以完全正当的手段去获取。

美国对于土地的需求五花八门，最多的一类就是建筑商，其次是用来自住。

许多人会在自己年轻的时刻，在某个喜欢的地方买下一块地，等到退休的时刻在上面建房栖身。通常他们看中的，都是一些远离都市的旷地。

加上许多年轻人住在很拥挤的多数市里，好比洛杉矶、旧金山、西雅图、纽约等等这些地方，一家人住在很小的公寓里，他们通常都市有一个迁居的梦想，要到什么地方去买块大一点的地，在上面盖自己的屋子。

另有一种是批发出售，全球着名富豪比尔盖茨（Bill Gates）在美国各州收购农田，至今总共面积已达242000英亩，是美国最大的私人农业用地所有者。在美国，土地自己也是家族财富传承的手段。屋子是有寿命的，然则土地谁也损坏不了，以是可以一代代传承下去。

在美国，另一个热门的房地产营业是生意自助仓储用地，自助仓储在中国暂时没有很大的市场，然则它在美国的数目比麦当劳的门店的数目都要多。由于美国人购置和存放的器械稀奇多，家内里基本放不下，尤其是在一个消费社会，人们买的器械越来越多，电子产品更新换代越来越快，一个手机买回家没多久就感受旧了。

由于土地所有者拥有地下的一切财富。在美国生意地产和房产，你永远不知道你的买家在想什么，再加上美国是一个移民国家，人们的文化千差万别，价值观千差万别。

我记得有个同事在亚利桑那州拍下了一块20英亩的地，这块地上有一条季节性的河流经由。到了特定的季节会河水泛滥，以是这块土地没有住宅价值，因此价钱也稀奇低，800美元就买到了。

当这块地挂牌出售的时刻，一位卖家以9600的美金拍下了。我们频频跟买家确认，真的要买吗？对刚刚说，自己是来寻宝的，凭据他的研究，在这条季节性河流四周有宝石。厥后和这个买家断了联系，也不知道他现在淘到了宝石没有。

除了土地的快速翻卖带来的投资收入，我还在逐步确立自己的被动收入。在美国的话，钱放在银行账户放在银行内里是亏的，以是人人的钱都放在退休投资账户，或者是基金、股票、债券、房地产等等。我的方式是做房地产的卖方融资，好比，我手里有一块地，你想买，然则你由于种种缘故原由贷不到款，那么就可以签署一个分期付款的条约。比方说这块地卖8万美元，你付我20%的首付，剩下的64,000，分10期还给我。这样我既是卖家，也负担了银行的功效。

最后的投资回报就是，我以25,000左右低价购置了这块地，我以80,000的价钱卖给需要的人，对方付我16,000，然后再付我一年的月供，成本就已经收回来了。顺遂的话，到明年，我的被动收入就可以支持我在美国的生涯了。

刚到美国的时刻，我从事的是自己的老本行，出书和编辑，但我很快就注重到了房地产，由于它和我们的房地产制度截然差别。在美国，若是你买房是自己住房需要，是一种纯支出的行为，是有许多的成本的。好比房产税、衡宇保险费、高额的人工维修用度、水电用度等等。每个月牢固有至少几百美元的支出。

许多美国人就会选择把屋子租出去一部分来笼罩自住的成本。以是许多人说在北京买一套屋子的价钱可以在美国住别墅了，只管确实云云，但这样的生涯很难维持，由于屋子越大，房产税也越重，养护成本也很高，每个月浇草地就得600美元。

另外一方面，房地产它确实也是在美国去确立财富，获得被动收入的方式之一。

为了乐成转行，每一天我都市让自己至少解决一个问题，在本子上记下来，在美国三年多，我基本上除了用饭睡觉以外都在都在琢磨房地产的问题。我攒下了几个本子，我把谁人本子叫做365天的胜利。

只管大多数时刻，我都在家事情，没有太多的娱乐和社交，但我没有稀奇多的负面情绪，有的时刻只是念头一闪，以为还挺累的，然则这个念头可能也就是一闪就过去了，然后又重新投入事情中。

我感受自己就在一个真实版的大富翁游戏里，只管没有什么事业发生，让我一夜暴富，但走的每一步都获得了一点回报。

本文来自微信民众号：全现在，作者：奥布雷