房地产及产业链对GDP影响占比超30%，房地产企业一举一动的背后，都关系到大量的资金。本文来自微信民众号：中欧商业谈论（ID：ceibs-cbr），作者：何涧石、曹欣蓓，责编：曹欣蓓，头图来自：视觉中国

9月24日，《恒大团体关于恳请支持重大资产重组项目的情形讲述》在网络上撒播，讲述中，恒大团体向广东省人民政府请求支持重大资产重组，并提到“若是恒大地产本次重组未如期完成，可能引发一系列系统性风险。”

但在9月24日当晚，剧情发生了反转。中国恒大公布声明示意：克日，网上撒播有关我公司重组情形的谣言，相关文件和截图凭空捏造、纯属中伤，对我公司造成严重的商誉损害。我公司强烈训斥，已向公安机关报案，坚决用执法武器维护公司合法权益。

9月25日晚间，恒大团体再连发三条通告，进一步回应舆情。公司谋划情形通告称，公司谋划正常康健，财政稳健。恒大团体2020年销售额同比增进11.4%，销售回款人民币同比增进51.3%，账面现金余额跨越2000亿元，偿债能力一切正常，且欠债水平在逐渐下降，天下866个在建项目均在正常开工建设。通告最后还强调，恒大团体建立24年以来，从未发生任何一起债务逾期。

对于广受关注的拆分物业治理营业上市事项，恒大团体另发通告称，拆分建议已获香港联交所批准。物业治理营业的正式上市申请将在短期内向联交所呈交。此前据彭博社报道，消息人士称，在8月引入战投之后，恒大物业的估值达110亿美元。

第三则通告来自于恒大汽车。通告称恒大汽车拟在科创板上市，刊行不跨越15.56亿股人民币股份（行使超额配股权前），发售价不低于每股股份25港元，即募资至少389亿港元。

这不是恒大第一次拿起执法的武器。2018年，曾有自媒体编造、公布负面新闻，并紧紧抓住地产商“畏惧品牌形象受损、着急删帖的心理”，以有偿删帖的方式，先后对多家房地产企业巧取豪夺。面临不实信息，有的企业选择了相安无事，宁愿花点钱买断，而恒大则选择了诉诸于执法，最终，该案主犯最高被判处了有期徒刑7年。

为什么与地产公司有关的新闻，往往能引起大规模的关注？

凭据中国银河证券研究院数据：2020年上半年度房地产行业总营业收入为9,761.80亿元，增速为1.84%，房地产行业2020年上半年度预收账款为32,920.89亿元，同比增进8.63%，2020年上半年度房地产行业的销售商品、提供劳务收到的现金达12,429.99亿元，同比下降12.08%。房地产行业涉及到社会民生，以及大量的资金，自然更容易引起关注。

我们将以恒大为例，剖析一家大型房企所能够拥有的影响力。

一、恒大的营业结构

恒大团体以房地产开发为主业，还重点结构文旅、康健、科技制造等多个营业板块，通过子公司还从事保险、快速消费品、体育等营业，参股控股公司两千多家，企业生态相当多元化。

在房地产开发营业方面，凭据恒大团体2019年报，团体累计销售金额约6,010.6亿元。2019年内，团体共计交楼超900个，总金额4,645.7亿元，在售项目1,012个，漫衍于海内254个都会。

在新能源汽车方面，恒大与其他车企互助打造的“恒驰”品牌全系列新能源汽车将从2021年陆续周全量产。在销售方面，恒大入股了汽车经销商广汇团体。在智慧充电方面，恒大与国家电网建立了合资公司“国网恒大”。

在旅游方面，恒大推出了两大主题乐园——“恒大童天下”和“恒洪水天下”，以及文化旅游胜地“海南海花岛”。

在康健方面，恒大康健团体聚焦大康健产业，打造了“恒大养生谷”，与哈佛大学互助建立博鳌恒大国际医院。

由此可见，一家多元化的房地产公司所涉及营业不止于房地产，还包罗了更多的行业板块。

泉源：公司通告，公司网站，长江证券

二、房地产企业开发各阶段资金泉源

房地产企业的营业规模和特征使房企一样平常都具有伟大的融资需求和多元化的融资渠道，房地产企业的两大融资泉源是商业银行和信托公司。

泉源：WIND，华西证券

商业银行贷款因其具有的成本优势和规模优势是房地产企业首选的融资渠道。房地产开发贷款和并购贷款是房地产企业最主要的境内银行信贷融资工具。其他银行系统流入房地产企业的贷款还包罗谋划性物业贷、流动资金贷款、政策性银行贷款和小我私家住房贷款。

房地产开发贷款是指对于房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、谋划权的国有、团体、外资和股份制企业。房地产开发贷款限期一样平常不跨越三年（含三年）。

信托贷款是在筹资流动阶段发生的境内间接非标融资。相较于传统的银行贷款，信托融资融资成本较高。数据显示，2020年上半年聚集信托融资成本约为8%，高于同限期银行开发贷款和信用债，但相对于传统商业银行存在风险控制严酷、审批流程重大、地域谋划、额度限制等方面，信托贷款买卖结构天真，信托公司施展其专业的理财优势，可以凭据房地产开发商项目的各个阶段设计定制融资方案。

信托资金使用相对便利，选择面广、数目伟大、现在是地产公司较为依赖的融资手段。

房地产信托的操作流程一样平常为：房地产企业和信托公司开端相同项目互助方案，信托公司之后放置项目负责人现场尽调，网络相关基础资料，并撰写项目立项讲述。在立项和审计通事后，则将签署信托条约。信托公司对信托设计举行发售，并向融资人放款，融资人根据条约支付利息，并在到期后送还本金。

近年来随着银行对房企授信收紧，信托成为房企最为倚重的融资渠道之一，房地产也是信托营业的主要部分。据业内人士透露，信托公司极有可能同时向多家房企提供融资，若是其中一家房企无法到期归还融资，且涉及金额较大，则可能对其他房企的后续融资造成影响。

三、房地产产业链剖析

房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业关联度较大，是国民经济的支柱产业之一。

房地产产业链重大，房地产企业处于产业中游的要害位置，其上游包罗了工程机械、建材、有色&钢铁等行业，下游包罗了物业、家电、家居、房产经纪、大数据及系统提供商等行业。

泉源：招商证券

房地产项目所需的原质料主要是修建质料及装备，包罗钢材、水泥、墙体质料、电梯、电气装备等。房企直接从生产企业采购电梯等装备，其他修建质料及装备通过总承包条约委托总承包商采购。

以恒大为例，公司主要主体修建承包商均为海内着名的大型修建承包商，供应商集中度较低，前五位占比合计不跨越20%。

表：恒大前五大供应商

若是某家房企泛起资金链断裂，可能影响到对供应商的付款，甚至可能导致供应商倒闭，从而影响到供应商的其他在建工程。据业内人士透露，假设建材商B和修建施工方C共同为房企A的供应商，若房企A由于资金链断裂，无法定期向供应商支付款子，甚至引发供应商B和C停业，那么B和C所介入的工程也会受到影响。

对于房产企业而言，质料类的供应商相对容易找到替代者，但修建类的供应商替换难度更大，尤其是已经进入建设周期的工程项目，想要中途替换修建供应商难度极大。

对房企的上游行业而言，通常包罗水电革新、土木工程、泥瓦工程、油漆工程、瓷砖地板等多个环节，基本覆盖了防水、管材、五金、涂料、陶瓷、厨柜、板材等产业链绝大多数子行业，跟据华创证券的统计，上游修建装饰行业的总市场规模已跨越4万亿元。

泉源：装酷网，华创证券

对房企的下游行业而言，物业治理是主要的组成部分。凭据中国物业治理协会的数据，住手2018年，物管行业总谋划收入已跨越7,000亿元，物管企业数目近13万家，从业人员近1,000万人，预计到2022年天下物业治理市场规模将跨越1万亿元。

其他主要的房地产下游行业还包罗家居行业和家电行业，据招商证券的分类统计，家居行业中橱柜精装预计市场空间448亿元，木门精装预计市场空间437亿元，地板精装预计市场空间316亿元，瓷砖精装预计市场空间336亿元，整装卫浴预计市场空间194亿元，合计市场空间跨越1,700亿元。

家电行业也是与房地产行业慎密关联的下游产业，据中国电子信息产业生长研究院的《2019年中国家电市场讲述》，我国家电市场零售额规模已达到8,910亿元。

由上述剖析可得，一家大型房企对于整体经济具有相当的影响力，其上下游产业链市场规模重大。凭据华创证券的估算，房地产及产业链对我国GDP影响占比超30%，其中房地产占比约11%，相关产业链占比超20%。因此，对于房地产企业发展过程中存在的潜在风险需要给予关注。

2020年8月，住建部提出房地产行业融资治理新规，设置出“三道红线”：剔除预收款后的资产欠债率大于70%、净欠债率大于100%、现金短债比小于1倍。再凭据房企触线情形差别，分档设定有息欠债增速阈值。

西部证券讲述剖析，新规下，房企的行为可分为三类：

（1）住手欠债，加速销售实现预收款和货币资金比例提升。

（2）快周转计谋，即回款增速快于欠债增速。

（3）增添所有者权益，主要有引进战略投资、互助开发土地、“明股实债”等表外融资方式。

融资新规更多的是调治房企的行为模式，重点袭击以加大财政杠杆扩张的方式，指导房企更多接纳提升谋划能力和权益投资来举行生长，预防房地产行业潜在偿债风险。

中国过往的房地产企业生长以融资驱动为主，但在未来，简朴粗暴地依赖财政杠杆生长的方式将难以为继，这份融资新规的出台在为房地产企业生长设立更多约束的同时，也能够进一步降低潜在风险，有助于房产企业稳健发展。                          

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