本文来自微信民众号：朱罗纪（ID：newJurassic），作者：朱罗纪，题图来自：视觉中国

今天人人都在刷屏交通运输部的一份文件——《关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点事情的意见》，我们来解读一下。重复的信息我们就不赘述了，相关的靠山以及这些线路的信息，推荐人人看我过往的一些判断。

《深圳东莞未来5年地铁通勤圈全解读》

《深圳划定刚需未来五年买房路线图》

《都市圈内中小都会的“第二次时机”》

《深圳通往惠州的地铁终会开通》

《都市圈买房新逻辑：重新界说深圳》

首先，它的泉源是去年底交通运输部的一份通知——《关于开展交通强国建设试点事情的通知》（2019.12）。内里提到，1~2年取得“试点义务的阶段性功效”，3~5年取得“相对完善的系统性功效”。深圳是试点都会之一，说白了，就是放权，也可视为是给深圳的“大礼包”之组成。

其次，这是一个深圳打造“交通强市”的综合内容，包含了机场、轨道、口岸、信息化。其中，机场、轨道的表述最主要。

在机场方面，强化深圳的“航权”，增添深圳国际航线设置，“探索在深圳设立大湾区团结管制中央”。这些，很容易让人联想到多年来深圳机场职位偏低，与广州、香港机场之间的竞争恩怨。即是说，上层顺应深圳要求提高自身国际航空职位的呼声，激励睁开对等竞争。这个对于深圳迈向“全球标杆都会”，是很主要的一步。这一点，一点都不比轨道建设弱，许多人都忽略了。

但我们今天重点讲轨道建设，这个和房地产的关系最直接。

文件里谈到：

通过1~2年时间……深圳10号线东延至东莞凤岗、深圳14号线东延至惠州惠阳、深圳11号线北延至东莞长安、深圳22号线北延至东莞塘厦等跨市都会轨道项目纳入深圳市都会轨道交通第五期建设设计并启动建设。

通过3~5年时间，深圳6号线支线与东莞1号线黄江至深莞疆域段完成衔接及领悟运营……深莞惠都市圈轨道交通和站城一体化设计、建设、运营机制进一步优化，衔接水平周全提升，支持区域高效联动生长。

我们重点做出以下几点熟悉（关于深莞惠轨道网络设计的全貌，人人可以认真看封面图，那是深圳2017年宣布的轨道交通线网设计）：

1. 深圳实现了都市圈轨道设计的主导权。

深莞惠都市圈轨道建设的推进缓慢，尤以14号线命运多舛为代表，最焦点缘故原由就是行政壁垒——这也是我们之前判断大湾区能否乐成的最大障碍。我们的体制没有顺应都会走到了“都市圈时代”的需要，导致深圳虽是超大都会但像个鳖一样只能窝着自己搞自己。这个顶层障碍在于：之前的都会生长思绪一直是驻足生长中小都会而非生长大都市圈，这个思绪是和超大都会的外溢辐射有重大冲突的。这一点在近几年才最先显著转向，在轨道建设上，发改委去年初才发文支持“都市圈中央都会轨道交通适当向周边都会（镇）延伸”。今年，我们也才看到，省里、中央都在支持深圳“扩权”——如《学习时报》前段发文，支持深圳“主导（都市圈的）设计、河山、交通、建设、环保、科技、金融和社会事务等”。

许多人问，为什么深圳轨道拉到东莞惠州这么难，根子就在此。好比深圳和东莞，双方是各干各的，嘴上说的很好要协同，但实际上不是。而14号线更典型，典型在惠州没有资格去建地铁（不满足“333”要求），而深圳也不能把惠阳段打包到深圳的轨道设计里，最后酿成深圳4期轨道建设也受影响，惠州地铁网也得重新划。

这几年，上层就是在理顺那些根子上的事儿。而落地到深圳，就酿成了上面文件里说的，深圳现在可以把那几条临深轨道线“纳入深圳市都会轨道交通第五期建设设计”了。由深圳来主导，就是把深莞惠三地视作“一个超大都会”，去举行包罗人口在内的要素设置。接下来，再去发改委申报轨道建设，就是深圳打包一起搞了。名正言顺，虽然现在即便快速推进也为时稍晚，但总算偏向清晰了。

2. 设计建设的启动。

以上5条轨道线——6号线支线、10、11、14、22号线，一个配合特征，都是通勤轨道线，未来的1小时通勤圈。我想确定这些线路，深圳的申报部门事前一定是做了异常充实的评估。因此，这些线路所经由的区域，也清晰的释放了一个信号：它们将是深莞惠未来5年最优先的生长区域——黄江、凤岗、长安、塘厦、惠阳。这也是深圳白领一族要出城置业，最应该首先关注的信息。

但这五条线里，又各有不同。6号线支线按原设计要在2022年开通的，现在看有延后的风险。但这条线是目前为止设计最清晰，也有可能最快的一条线，参照上述系列文章，黄江是“第一股”，现在照样。这个对于未来要在灼烁事情的同砚，很有辅助，灼烁的价钱这两年蹿得比较快，有些同砚可能需要在黄江给自己找个家。

其它几条线，都纳入到了5期轨道设计，未来1~2年内启动建设。坦白说，从设计到落地到开通，这个时间照样不确定的。主要是因为：深圳最新版的都会总体设计还没有宣布、深圳的5期轨道建设设计也没有宣布、三地利益的重新协调等等，咱也不清楚这些条件条件会否影响到进度，守旧点估计它会影响。但有一点好，这些线路实在设计的比较早，许多站点都定了，好比10号线凤岗的几个站、14号线惠阳的几个站。这些站点意料不会再有大转变，对于人人买房的指引是个好事。

固然，还要加上松山湖线——深圳的13号线，这条线异常高科技，但看起来也会比较慢。松山湖不靠这条线，房价已经冲到了5万多。后台粉丝今天发给我的照片，松山湖长城世家楼下的挂盘价。

3. 白领怎么明白临深。

以上是谈我们对文件的明白，落地到房地产，围绕着上述区域的最新动态，绕不开一个老话题：深圳的白领该怎么去看那些临深地？

我们之前发了临深的选盘计谋：5分钟轨道步行圈 1小时轨道通勤圈。然则条件是，你要不要决议去临深？这个，现在有很大分歧。我小我私家的看法是：年轻人不要去住莅临深，然则上有老下有小的白领同砚，要认真思量去临深买一套房。

首先，不需要有任何嫌疑，深莞惠之间未来的轨道会很挤。我们看两个数据，中规院深圳分院前段时间的讲述显示：深莞惠三地日通勤量到达60万人次，深莞之间34万人次，深惠、莞惠之间也在13万人次以上。

《深圳市轨道交通线网设计（2016~2035）》中展望：深莞惠远期通勤出行666万人人次/日，要平衡150~200万人口到莞惠疆域，轨道分管率要到达65%~70%。

云云测算，则深莞惠未来的城际铁路和地铁上天天要乘坐至少数十万甚至百多万的通勤族。现在没有，是因为地铁没有拉已往，然则若是人人看看深圳人为了房价谁人惨样子，就会认同我的看法。

连系其它因素剖析，我以为在东莞的轨道通勤优先区域，深圳的白领应该早点已往占个坑。深圳白领未来能否买得起东莞，我以为都未必。惠州照样相当的平安，是个宝地，地大屋子多，特产就是土地，适合收入更低一层的白领人群。若是是实际需要，没有必要痴痴守候深圳房价下跌，在轨道沿线买下一套，在深圳逐步申请政策房就好了。事实上，后台许多同砚早早的都去了惠阳，并非为了炒房，而是为了给自己留一条退路。

4. 判断与政策。

这部门更多适合有资产设置/投资需求的同砚，我一直以来的理念是：判断一定要行于政策之前，否则你就要接受买高价。为什么？是因为政策最终一定会呼应市场逻辑，不呼应市场逻辑的政策最终走不下去。以是，在2017年，我们提出判断：临深会在未来5年大变，从原来的一个炒作地酿成一个刚需地。3年已往，坦白讲都市圈轨道建设推进得有点慢，然则这个逻辑越来越被确以为市场共识，现在看，它会在未来的2年内超速加速。

同时，我们在深圳通往惠阳的14号线流产时也提出，可以乐观一些（参照上述文章）。今天的政策，也可以说是定了大偏向。

政策，都是来验证判断而不是指导行动的，不能跟在政策后面吃灰。以是，当这次这样的政策出台，你就会看到，受益的地段有机会会涨价，那些早期买入者就可以坐轿子。但你现在跟已往，就要接受那里的房主涨价钱。对于许多投资者而言，这种体验是很糟糕的。

然则云云选择，的确有风险，需要自己负担。不是所有人都“能持”，蒙查查杀已往熬好几年，体验也很糟糕。要认可，许多次，你的买入逻辑不一定会被市场很快兑现，那充满了不确定，那种情况下，人会嫌疑自己的能力和眼光。

怎么去规避这种风险，我们在上一篇文章《大礼包的落空》里谈过了，你在买入之前，要再三检查你的逻辑是否完整，若是是，那么择时便不是异常紧要的问题。谁能做到，恰恰在它大涨之前买入呢？

附：一些地铁设计线路（注：这些线路为公然信息，有些时间较早，可能会存在线路、站名等等改变，只做大略参考）。

（深莞惠市域轨道快线结构方案）

（6号线支线通往黄江）

（10号线通往凤岗）

（14号线通往惠阳）

（13号线通往松山湖）

（22号线通往塘厦）

本文来自微信民众号：朱罗纪（ID：newJurassic），作者：朱罗纪