本文来自微信民众号： 朱罗纪（ID：newJurassic），作者：朱罗纪，头图来自：视觉中国

长沙最近很热火，对深圳的同砚来说尤其云云，由于深圳住建部门去了长沙取得真经，长沙一下子变成了房地产调控的“模范生”，不少自媒体/官方媒体最先发文狂吹长沙，长沙自己也打蛇随棍上。我看到长沙官方微信号“长沙公布”几天前推了一篇文章《长沙，房住不炒！》，其它另有《长沙，逼死炒房客》、《长沙：一个让炒房客，有去无回的都会》、《炒房客瑟瑟发抖？深圳向长沙“取经”了》……

内里主要的看法我梳理一下：

长沙的房价很优美，3月的新居均价刚刚1.1万，天下排名第61位，还不及惠州，更是中部六个省会都会最廉价的。

长沙的房价收入比很低，2019年天下50城房价收入比倒数第一——6.4倍，完善的合理值，人均可支配收入中部六个省会都会第一。

长沙的人口、GDP很不错，GDP过万亿，天下17个万亿俱乐部之一；人口800多万，已往4年人口年增均在20万以上。

结论划重点：

长沙房价之所以这么稳固，主要是由于长沙官方严打“炒房”，甚至不惜将“炒房客”视为“阶级敌人”，通过一系列的限购、限贷、限售，堵假仳离、限社保等等干预政策，乐成的实现了房价的稳固，知足了人民群众的宜居幸福度。

我赞成这个结论，单从房地产的角度看，长沙的确是一个栖身幸福指数很高的都会，拿着中部6省会最高的人均可支配收入，享受着中部6省会最廉价的房价。谁人幸福，有点像一线都会里的广州，房价也会涨，但很温顺，住民对未来的预期很稳固。

（差别研究机构的详细房价数据有所误差）

但我以为那些文章犯下了一个很严重的错误：违反经济学基本常识。通篇只夸奖有形之手的政策干预，但只字不提当地都会的房地产供求纪律。近于瞎胡扯。

在结论上，人人没有分歧，然则在归因上，是完全错误的。若是我们将长沙房地产稳固的归因，指向政策干预的得力与准确，并由此以为其它都会应该效仿，增强政策对房地产的干预，那将会带来异常错误而严重的结果。

在我看来，长沙的房地产稳固，绝不是什么政策调控得力的功效，而是长沙房地产历久供应充盈的必然结果。那些文章的错误，最终不过是在为其可能不甚需要的行政干预站台张目。去神吹长沙的房地产调控做得好，并放肆推广，要其它都会起而效之，是舍本逐末，最终是坑了其它都会。

长沙房价的连续稳固，不过是再一次验证了经济学供求纪律的注释力，除此无它。供求纪律，放到那里都建立，我们在房地产领域一直以来最大的危险，就在于不信这个经济学的基本正义。但事实上，到今天为止，中国的房价问题，注释力最强的理论，依然是它。

房地产的问题说庞大庞大，说简朴也很简朴。价钱上升，需求量下降（供应增添），价钱就会稳下来。房价涨，由于供应不够，房价涨不起来，由于供应太多了。任你局限条件千变万化，某一时点看不明了，然万变不离其宗，基本上就是这么简朴，没什么玄妙。

许多文章把房地产搞得云山雾罩，都是无聊的杞人忧天。反过来说，若是长沙的干法真的是纪律，那么恭喜你们，你们可以得经济学诺奖了，由于你们推翻了经济学需求定律的假说。

微观上去剖析一个都会的房地产，基本上只看这一点。所有的影响房地产价钱的因素，无论宏观或者微观，都可以归结到供应、需求的相对关系剖析上。最简朴最简朴的一个剖析切入口是：这座都会另有多少人需要买套屋子？这个详细睁开，就涉及到都会的套户比、住房自有率、长周期的房地产供应这些大数据。

我不能拿出中部6省会周全的对比性剖析，然则落到长沙，这个谜底异常的清晰：长沙的房地产供应异常的充盈。

2019年，长沙人均住房面积到达41.3平米，超过了天下平均值，也超过了天下大部分都会。早在2014年，长沙的住房套户比就已经超过了1:1.1（这个数据是国际通行的房地产供需平衡值）。

在2012年的《中国栖身小康指数》讲述（浙江大学、清华大学与《小康》杂志团结公布）中，长沙的住房自有率超过了90%，在受观察的40个重点都会中排名第一。2015~2019年，长沙人口增长100多万，然则房地产供应增添更多，我以为这个住房自有率不会有显著下降。

再看另外一组数据，在已往的5年里，大部分时间里，无论是土地供应照样商品住宅供应，长沙房地产都处在供求平衡的状态里。

已往5年，长沙的土地供应高达9000万平米，土地成交高达8000万平米（这意味着未来的连续房地产供应）。2019年，长沙成交土地2385万平米，同比大增54%。

而在住宅供应与成交上，已往5年，长沙累计供应商品住宅9181万平米，而同期住宅成交量1亿平米，供略小于求。2018~2019年，长沙房地产都是供大于求的。整体上而言，供求是基本平衡的。

这表现在价钱上，房价走势与供求关系是完全一致的。2015~2017年，房价涨势加倍显著。2018~2019年，扣除CPI险些没涨一分钱。

我最早2006年就去过长沙，那时是看中信的项目，4000来块，那时候获得两个强烈的感受：一是，这里的供应量可真是大，像惠州一样，常年起不来。二是，和当地偕行聊，说是长沙分房很厉害，都不怎么需要买屋子。那时这两点，让我对这个都会很看不懂，而这个状态，到今天看起来也没有基本变化。

以上这些基本数据做不得假，它告诉我们一个浅易的原理：这个都会有足够的房地产供应能力。供应能力，是中国现在排位靠前的大都会房地产价钱最有说服力的注释。由于都会化、工业化靠山下，大都会人口是源源不断增添的（意味着购房需求量连续上升），收入也是连续上升的（意味着需求曲线连续右移）。大都会要历久缓和房地产价钱上升的基本方式，就是连续的提升自身的房地产供应能力。在这个基础上，需求方面的管制有作用，但一定是辅助因素。上面那些文章的错处，以及其它许多看法的谬误，我以为就在此处——舍本逐末。

若是要验证长沙的调控政策到底是不是起了主要作用，也很简朴，做个反证就好。从现在起，长沙维持现在的调控力度稳定，同时对外宣布将缩减土地供应为期3年（像深圳2003年那样），假定未来3年长沙的人口流入每年继续在20多万。那么，以5年周期看，我可以很一定的讲，即便是调控继续从严，长沙的房价照样涨得你受不了——或者说，你获得一套房产的价值会显著增添。

这里稍微注释一下“价钱”的寄义，差别于我们一样平常明白的明码标价的价钱，广义价钱谈的是“价值”，就是你为了获得一件商品而支付的综合成本。好比说，深圳现下有10多万人在排队期待公租房、安居房，轮到你可能要等5年，这个守候的时间你算不算到成本里？再如，在显著限价、限资（格）的情况下，你要买到一套房，可能需要给品茗费，需要去通过一系列手段让自己有名额，这些发生的成本，在房价的统计报内外是不显示的，但对你来说，是不是支出？……

总体上，一句话说完，我们看到的长沙的房地产稳固。根子上可以这样形貌：长沙的房地产管制政策，依然全在需求侧，然则长沙在供应侧，历久并没有放弃。后者才是让长沙房地产确保稳固的基本，前者是辅助因素。

注释为什么一个都会的房价稳固而另一个类似都会的房价颠簸大，是一项异常综合的作业，任何一个单一线性的剖析逻辑，都将会让民众对市场发生误判，并指向异常错误的政策应对。

那些文章，只讲长沙的调控管制，却不讲长沙的供应。根据他们的思绪，不只历久无效，反而会害了许多都会。

好比深圳，跑到了长沙学习，真正应该学习的是什么？我以为在需求管制堵破绽之外，更应该学习的，是长沙连年的土地、住房供应，以及长沙极高的住房自有率、套户比。深圳有这个能力到达吗？又有这个意愿吗？

单从袭击炒房的角度来讲，放到北上深杭这样的都会来说，炒房客最怕的是什么？并不是你出这一系列的限制性政策不让他买屋子——通常人为的政策总会有破绽，买房人只要以为你这个都会有价值，他会千方百计的找破绽。他们真正畏惧的是，是有一天，深圳市长站在麦克风前告诉民众：我们将学习东京，拿出60%的土地来盖住宅，让每个深圳人都能拥有一套住房（真的这么干，深圳基本不缺地，深圳人都能住上别墅）。

只有改变炒房客对未来住房供应的预期，他才会调整他的行为，他才有可能把资金从房地产转向其他的投资渠道。这之外，从需求治理的角度，短期内控制一下外来热钱，扬汤止沸，无可厚非，然则若是就此认定，学习长沙好榜样，可以今后高枕无忧，那就是贻害无穷了。

但历久以来，许多人基本不相信上面这一点。我可以再举个极端的例子。呼伦贝尔很大，22万平方公里，250万人口，3个重庆，100个深圳大，但我就是不给它配一丁点儿住宅，你信不信，呼伦贝尔的房价也会涨到天上去。而在深圳，若是我将新增住宅供应每年增至10万套 ，也一样能够实现房价稳固。没有什么玄妙的。

我们都是追求一个更康健、更合乎道义的市场，尤其是针对房地产这个带有强烈公共品属性的市场，惟其云云，才加倍需要寻找到准确的门路。向长沙取经，若是只是取到了像那些傻文章希望的那样——加倍压力的、只打压需求的调控政策，历久看，一定是无效的，且是最有害的。已往，我们已经见证了这一切，在余下的时间里，我们将继续见证这一切。

本文来自微信民众号： 朱罗纪（ID：newJurassic），作者：朱罗纪