本文泉源：空间秘探（ID：MESPACE007）；作者：熊初墨，原题目：《金茂旅店“弃市“之谜》，题图来自：IC photo

6月12日晚间，已经停牌5个买卖日的金茂旅店与中国金茂团结突然宣布一则通告，建议放置私有化金茂旅店，同时撤回上市。金茂旅店（原金茂投资）于2014年以商业信托形式赴港上市，融资总额约35.31亿港元，是中国金茂分拆上市的旅店营业板块。

金茂旅店为何突然“弃市”？在现金流云云重要的2020年，为了私有化，金茂可能要支出约32亿港元的价值，背后的真正商业念头又是什么？ 

旅店上市6年，股价最多跌了超60%

2014年，金茂旅店（原金茂投资）以商业信托形式赴港上市，融资总额约35.31亿港元，上市的刊行价为5.35港元/股。在上市六年间，金茂旅店股价整体颠簸下行至3.68港元/股，较上市刊行价5.35港元/股下跌了31.2%。而最近一年来（52周内），金贸旅店股份最低下行至2.11港元/股，跌破刊行价跨越60%。

有意思的是，金茂旅店的股价一度维持在2.62港元/股左右，但金茂旅店在停牌前的三个买卖日股价连涨，由2.62港元/股拉升至3.68港元/股，涨幅达40.46%，或与本次提议私有化及退市有关。

通告声明，金茂旅店私有化价钱是4.8港元/股，较停牌前收市价3.68港元/股溢价30.4%。因此，本次私有化的6.64亿股对应现金总额约31.905亿港元，包罗向要约人中国金茂一致行动人士、及设计股份合订单元自力持有人支付的款子。

对于提议私有化的缘故原由，金茂旅店在通告中给出了三个注释。一是现在新冠疫情和全球各国旅游业限制等影响，私有化相符历久生长；二是金茂旅店股份合订单元的流动性较低，该情形已连续较长时间；三是现在是变现投资的好机会。

对于金茂旅店通告中的第二个注释，实际上是认可了其上市后的尴尬事实。从资源方面来说，金茂旅店自2014年7月以商业信托的形式在香港上市以来，股票的流通性不佳，估值也不高，日均买卖量仅22万股，占所有已刊行股本的0.011%，云云低的流动性导致公司控股股东无法从资源市场上筹集资金，为公司提供生长资金。

3437个豪华房间入住率只有25%

金茂旅店2019年的年报数据显示，其现在共持有海内8家旅店及上海金茂大厦综合体项目，旅店营业为公司主要收入泉源。其中，5家旅店位于北上广深四大一线都会，3家旅店位于三亚、丽江等着名旅游都会，各自位置皆为所在都会的焦点地带，均为豪华旅店。

上海区域有上海金茂君悦大旅店及崇明金茂凯悦旅店；三亚区域有金茂三亚亚龙湾希尔顿大旅店及金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿旅店；北京地区有金茂北京威斯汀大饭店及北京金茂万丽旅店；其他区域有金茂深圳JW万豪旅店、丽江金茂旅店·凯悦臻选及丽江金茂璞修雪山旅店（前称为丽江金茂君悦旅店）。

年报显示，2019年，团体旅店经营收入约为人民币17.67亿元，较上年同期下降5%；物业租赁收入约为人民币4.8亿元，较上年同期下降4%；其他收入主要包罗金茂大厦88层旅行厅、物业治理以及轻资产营业，较上年上升12%，主要由于金茂大厦88层旅行厅及轻资产营业收入的增添。

据了解，金茂88层旅行厅整年实现营业收入人民币7400万元，营收及观光人数均创出开业至今（除世博年外）20年来同期历史最高纪录。同时整年对外咨询新签约3个超高层旅游咨询项目。创新项目金茂云中闲步实现自主平安运营，整年实现收入人民币490万元。

但金茂旅店的收入却一直不温不火，进入2020年，疫情打击，连金茂大厦的稳固收入也受到伟大影响。金茂大厦旅行营业监于运营平安思量以及应上海市文旅局要求，于1月24日下昼住手营业，一直到今年的5月8日才恢复开放。

疫情时代，金茂旅店旗下各旅店保持营业状态，但入住率又进一步显著下降。凭据最新的一季度财报：金茂旅店合计房间数目为3437间，一季度，旅店房间累计入住率为25.1%，去年同期为75.6%，同比下降66.9%；累计平均房价为1408元，同比下降7.5%；累计每间房收益为353元，去年同期为990元，同比下降64.4%。

针对疫情对公司营业的影响，金茂旅店也在通告中认可，疫情对中国旅店行业甚至旅游业发生了伟大打击，公司的旅店及旅行营业亦受到显著影响。

剖析：为什么地产商的旅店梦这么难

每个地产商，似乎都有一个旅店梦。然则从万到达富力，从碧桂园到金茂，旅店帝国梦想，似乎都没那么容易实现。

老牌地产商万达2019年又开业旅店85家，筹建及待开业旅店100余家，笼罩全球100余座都会。但凭据今年3月尾宣布的财报，2019年，万达旅店没有挣到大钱，整年还净亏损1.5亿港元。而昔时从万达接盘的富力地产，199亿“接盘”万达77家旅店，现在已经欠债3千亿！

今年4月20日，像昔时号称3年要建100万间长租公寓一样，英气十足的碧桂园宣布，焦点同盟企业凤悦旅店及度假村正式宣布建立，组织治理全球逾500亿元旅店资产。

先岂论碧桂园的旅店未来，但碧桂园并不是旅店新手，在这个行业已经“深耕”了10多年。已往10多年的旅店生长，碧桂园的成就并不好，反而由于过大的旅店资产带来一些压力。2017年，碧桂园旅店数目首次泛起下滑，从2016年底的62个旅店贮备项目锐减到了48个，同时收益下跌了2%至16.74亿元。对此，碧桂园示意是由于处置了部门旅店。

2017年最先，正是碧桂园规模高速扩张的时刻，从1000亿到3000亿到5500亿，直至坐上销冠。这一时期，碧桂园选择将旅店营业进行了瘦身。尔后在2018年，旅店营业最先淡出碧桂园的年报，不再显而易见地自力泛起，而是并在了“包罗物业投资、分拆上市前的物业治理、旅店履历及其他其他分部”内里，在营及筹备开业的旅店明细也被去掉。

若是硬要找一个旅店做的相对好的地产商，也许只能是世茂了。也是走了10年的弯路，2015年，世茂才最先建立建立属于自己的旅店品牌。2017年，世茂团体和和喜达屋资源团体建立的合资公司，双方各出资1亿美元建立合资旅店公司，用于以海内一二三线市场为重点的拓展轻资产旅店营业。其中世茂持股51%，喜达屋资源持股49%。世茂在旅店营业上的定位也逐渐清晰，轻重资产并行，作为未来的计谋偏向。

只管受疫情影响，但世茂照样设计2021年旅店数目到达300家。世茂团体董事局副主席、总裁许世坛就曾示意，希望2021年能够和拆分世茂旅店和物业的单独上市。不外，可以一定的是，世茂旅店也不会一帆风顺，资金链上的“流动性隐忧”一直都在，世茂在持有物业上沉淀了大量资金，运营压力加大。数据显示，这几年，世茂在深圳、上海等地矜持了不少旅店、高楼资产，企业欠债率一度较高。

料想：旅店 商业或打包重新上市

以上的案例，我们可以剖析，地产商做旅店，危急并存。一方面，做旅店必须摒弃地产头脑，需要专业旅店人去运营；另外一方面，地产商习惯陷入“轻重资产”平衡的漩涡中，容易泛起资金链隐忧。

金茂旅店和世茂旅店实在一直存在资金链隐忧，他们做的旅店要么是都会地标式旅店，要么是超豪华旅店，再不济也是高端旅店。今年的世界性疫情，外洋商旅住客以及海内会务需求险些泛起断崖式下跌，豪华旅店影响首当其冲。

那么，此时的金茂旅店，为何要执行私有化退市呢？为了退市，接纳股份，还需要花掉30多亿港币，事实出于什么思量？

凭据金茂的通告，“在现在的情形下，中国金茂拟对金茂旅店投资公司的资产组合作出需要的调整，以渡过该段艰难时期。”中国金茂称，若是能够实行，虽然可能会对团体中短期的财政业绩等发生负面影响，但中国金茂可以更天真地开展需要的资产组合调整，并作出与团体历久目的相符的战略决策。

中国金茂为中国中化团体旗下房地产开发平台，焦点营业分为地产开发、旅店、商业三大板块。金茂旅店所在的旅店板块营业总资产201.07亿元，在中国金茂总资产占比仅为5.5%。

——你看的没错，旅店板块在金茂这棵大树下只是一个“小幼苗”，幼苗长了6年，依然发育不良，花点小钱拨正扶持一下，纯属正常调整。

中国金茂披露的数据显示，2020年前5个月累计取得签约销售金额同比增进19.78%至652.35亿元，累计签约销售建筑面积约379.9万平米。停止5月31日，已录得已认购（未签约）物业销售金额共计112.91亿元。根据其2020年2000亿元的销售目的来算，现在的目的完成率为32.62%。——对于2000亿的商品房销售目的来说，30多亿真的只是小钱。

至于私有化退市之后，中国金茂作何计划，包罗我在内的业内人士一致以为，金茂此举意在重组资产，下一步极有可能，团结商业板块做大二次上市。

凭据通告，金茂旅店设计于6月15日上午9点复牌买卖。接下来详细动向的谜底，也将一步一步揭开。

本文泉源：空间秘探（ID：MESPACE007）；作者：熊初墨