由于中国商品房特殊的预售机制，在供需链条上，房地产属于先销售后加工，质料价钱上涨为开发商的利润蒙上一层阴影。本文来自微信民众号：经济考察网（ID:eeojjgcw），原文题目：《建材价钱普涨后遗症：确定的房价和不确定的建安成本》，作者：陈月芹，头图来自：视觉中国

12月9日，在一家top10房企北方区域卖力工程的程旻，收到了修建商和供应商发来的玻璃价钱调整通知。近一个月来，这是他收到的第三张涨价通知。此前，混凝土和铝型材的供应商已经上调了价钱。

频频对比三张涨价通知，程旻发现，第一句话都是“衷心感谢贵方历久以来对（该公司）的信托与支持！”客套又简短。

接下来点明正题：受多重因素影响，原质料成本大幅上涨，给公司正常生产经营带来压力，为保障出品供货质量，希望上调价钱。

程旻大致估算，第三季度以来，水泥、混凝土累计涨幅约为15%~20%，钢材涨幅约为5%~10%，铝型材涨了20%~30%。

一样平常情形下，修建商、供应商和开发商在进场前就签署采购条约，但是在多项修建质料大幅上涨的情形下，修建商照样希望开发商能“坐下来谈一谈”。

看着涨价通知末端“因价钱更改给贵公司带来未便敬请体谅”，程旻知道，这不是简朴“坐下来谈一谈”的事。

由于中国商品房特殊的预售机制，一样平常房地产项目预售时，衡宇建设才刚刚最先，有的区域甚至拿到施工证还未动工，就可以申领预售证举行销售。在供需链条上，房地产属于先销售后加工。

在这种情形下，建材等原质料价钱上涨，不仅会增添项目建安成本等预算，最终还将影响项目的结算利润。

尤其年关快要，在三道红线加持下，若是以提前囤货方式来缓解建材价钱上涨带来的影响，一个项目需要支出上万万的现金，算下来，对开发商来说又是一笔不小的开支。多家房企工程总直言“现在没有更好的应对方式”。

价钱狂奔

这一波原材涨价潮是从玻璃最先的。

程旻收到的其中一份涨价函，来自12月7日海内龙头玻璃企业信义玻璃控股有限公司（以下简称“信义玻璃”）修建玻璃事业部。

信义玻璃称，因近期相关原质料涨幅较大、且呈连续上涨趋势，决议从12月7日起，所有玻璃产品凭据结构设置差别，单价上调8％~10％。在12月7日前已递交的投标文件和报价单，在约定的有用期内继续有用；已完成条约签署或在谈条约，如在12月15日前完成定金支付仍根据原单价执行，逾期则条约价钱另议。

由于行业龙头的调价，其它修建玻璃企业也有意计划调价，这让承包玻璃幕墙、窗户的供应商坐不住了。

“最早是玻璃最先上涨，在4月天下第一波疫情后，复工复产节奏促使玻璃迎来第一个小涨幅；其次是自北京6月疫情获得控制后，6月尾至8月中旬，天下玻璃价钱大幅上涨30%左右。”程旻举例，华北区域玻璃原片价钱均上涨200~300元/吨。

反映在期货市场上，停止12月9日收盘，玻璃指数约2032.35元/吨，自4月份低点1276.76元/吨算起，玻璃期货主力合约涨幅约59.2%。尤其是7、8月，玻璃指数多日连涨，甚至泛起多次单日涨幅超6%。

玻璃是建材中涨价幅度最大的品类，但从每修建平方米的含量上盘算，水泥、混凝土的价钱上涨对整个项目的影响更大。

中建团体深圳区域卖力项目治理的高管祝睿示意，受水泥、砂石等质料价钱上涨影响，三季度以来，混凝土价钱上涨了70多元/立方米，单价跨越500元/立方米。

11月23日，广东省内包罗国丰、万竣、兴业等多家混凝土公司团体宣布，由于市场原质料砂、石料、水泥价钱上涨影响，从11月25日零点起，各品级标号的混凝土结算单价在现执行单价的基础上调20~25元/立方米。

祝睿说明，玻璃涨价最猛，但每个项目的玻璃用量差别，商住项目玻璃幕墙用量大，而南方都会的项目多用在窗户，影响不算太大。钢材主要用在栏杆、钢筋、螺纹钢等，每吨钢材上涨数十元，折合每平方米建安成本约涨3元，在接受范围内。

“水泥和混凝土的涨价才最要命。”祝睿盘算，混凝土一下子涨20%，相当于每平方米建安成本加30元~40元，对于一个20万平方米体量的项目来说，仅混凝土的成本便增添了800万元。

供需失衡

在多家房企、总包单元看来，建材涨价已不是新闻。自从2017年最先，环保部加大在大气、水、土壤三大领域的污染治理，增强环境执法督察，尤其是京津冀及周边区域秋冬季大气污染综合治理等。

每到冬天，北方区域供暖期，水泥价钱会泛起差别水平上涨。程旻所卖力的北京、河北、山西等都会，均在环保空气治理的范围内，对此感受尤为深刻，“到了冬天，水泥的产能有限，加上为了保障供暖期内京津冀的空气质量，搅拌站会被限产。”

程旻说，今年冬天涨价更显著，主要是供需缺口比往年更大。“对整个房地产行业来说，今年的疫情影响了北方区域两个阶段的供需关系，一个是3、4月，另一个是6、7月”。

程旻进一步注释，今年受疫情影响，水泥厂和修建工地有跨越一个季度的歇工期，算下来，原本10个月的工期被挤压到7、8个月内甚至更短。

工期压缩后，今年房企的销售额并没有削减，年底成为各家抢工期的主要节点。而且雄安新区3000万平方米等一批重点基础设施工程不受环保政策影响，使得对建材需求加倍兴旺。

加之环保治理政策不松动、甚至更为严酷，房企今年和明年的交付压力还在，运营节奏没有转变，对小业主的交付答应没有变，“你要守住节点，就必须得一个劲地往前赶”。

不仅北方都会受影响，南方都会也因砂石供应不足、水泥产能受限、土方交通限载等因素影响，混凝土同样处于紧缺状态。

2017年最先，广东多地宣布禁采河砂，间接影响了砂石供应泉源，砂石价钱连续上涨。在一家top3房企东莞区域项目总看来，砂石供需失衡是砂价上涨的直接原因。

该项目总透露，部门施工单元选择开采海砂，再经由洗濯淡化，加工成“洗水砂”；或将石头搅成碎石、石粉、粉煤灰等，这类砂的价钱约为河砂的1/4，但质量不及河砂。

此外，邻近年底，砂石价钱受交通运距影响，跨越300公里后运费翻倍上涨，各地交警部门增强运输车辆磨练，严查超载；再加上各地对混凝土等产量举行限产等影响，使得混凝土价钱水涨船高。

前述top3房企东莞区域项目总透露，今年12月，受混凝土限产影响，其卖力的项目因混凝土断货歇工近一周。

市场上都在抢水泥和混凝土，为了稳固供货，施工单元必须支出比过往市场上更高的价钱。

“价高者得，现金优先，谁急谁先妥协。”祝睿总结了深圳市场上开发商、施工单元与质料供应商之间的博弈。

同样，铝材、玻璃、钢材等需要高炉炼造，产能有限与需求集中发作，推动了价钱上涨。

多家施工单元、供应商示意，与开发商签署条约时均设置了调差原则。在施工周期内，钢筋、商品砼、砌体等质料不含税的信息价超出投标当月5%时，发包人（发包单元、建设单元等）应调整超出幅度的价钱。基础定价内的涨幅，由施工单元、供应商负担。

只管仍在调价范围内，程旻直言：“客观地讲，纵然没有调价机制，供应方也不会赔着本去干活，遇到今年冬天这种大转变，多方往往都得走到谈判桌上重新谈价钱。”

现金锁货

原材上涨，施工单元和开发商若何应对？

有十余年工程治理经验的程旻脱口而出：提前锁货，否则你会遇上需求岑岭，碰上高价位不得不签约。程旻注释，这是根据炒期货的方式来买质料，预判到某个大宗质料如砌体、金属将连续上涨时，开发商或施工单元必须选择拿泛起金，置换货源。

程旻在华北卖力的项目已提前备货，“先把预付款打了，把货收了，这样锁定价钱”。坐在办公桌前，一有空，程旻就打开钢材网、铝材网等看实时价钱，当走势连续上扬时，有货在手让他感应放心。

一家top20房企招采中央卖力人则示意，团体层面不直接采购钢筋、混凝土等原质料，由团体统一采购的主要是铝合金门窗、铁栏杆等，间接收到原质料涨价的信号有一定滞后性。但近两周团体最先对各个区域公司举行年底巡检，已收到杭州区域卖力成本的同事反馈：铝型材涨势较猛。

该top20房企团体招采中央已着手通知各区域关注铝型材及关联上下游供应链的情形，“我们需要抓紧时间把近期需要购置铝材落地的条约签掉，若是铝材处在连续上涨阶段，越早签铝材供货条约，对开发商越有利。”

前述top3房企东莞区域项目总透露，团体层面有招采部门，定期监控各地防水、金属等大宗原材价钱的转变，每年大约在12月25日至1月5日时代会公布年底该注重的采购质料和时机，让各个区域都会“只管靠近采购部提醒的时间点去签条约，大量进货”。

程旻直言，锁货时间可以双方商定，好比他曾和混凝土供应商锁定三个月时间不调价钱，后期价钱不受任何涨跌影响，但实际上在年底选择锁货的开发商并不多。“这意味着，开发商要一次性把未来3个月、几万方的混凝土的预付款，一次性用现金支付，部门大宗建材还需要提前放到堆场和堆栈”。

这磨练着开发商和施工单元预判未来价钱走势的眼光，更主要的是现金流。“要先掏泛起金流，资金都有时间成本的，这笔账要算清楚。”程旻回忆，从2018年至今，3年内都锁过货，仅一个项目的混凝土就需要支付一两万万元，但历久算账下来都是值的。

尤其是今年三道红线对房企未来预期融资的收紧，现金为王，供应商只会选择把货供应价高、给现金的买家。

程旻说出了他的锁货时间表：对北方都会而言，10月就最先清点库存和现金，11月掐准时间节点把货锁了。

在程旻看来，锁货对开发商和供应商都是共赢的，由于冬天供暖季为了缓解雾霾，大气管控十分严酷，提前给供应商一大笔现金，相当于提前获得了响应产值的支付，他拿着这笔钱去买质料，风险也降低了。

差别于程旻和招财中央卖力人等对市场价钱的敏感，祝睿透露，中建团体及其下游分包单元不会盘算某个季度的涨幅，而且水泥、混凝土等涨价属于政策调整，企业没办法控成本，供应商会不定期反馈近期增添了若干成本，最终结算时，项目工程造价取算术平均价或加权平均数。

因此，冬季建材涨价一样平常不会单独调价。

本文来自微信民众号：经济考察网（ID:eeojjgcw），作者：陈月芹