转自民众号：燃财经（ID:rancaijing），作者：唐亚华，编辑：黎明

多次上市听说之后，贝壳找房上市的靴子终于落定。

7月24日晚间，贝壳团体正式提交美股IPO文件，股票代码为"BEKE"，高盛、摩根士丹利、华兴资源为贝壳团体此次IPO的联席主承销商。

 

招股书显示，2019年整年贝壳团体收入460亿元，2020年第一季度，受疫情影响公司营收71亿元同比下降12.7%。但第二季度市场随即反弹，公司收入暴涨至跨越197亿元，同比增进72.4％。

 

赚钱能力可观，贝壳团体的亏损也一直没停下来，已往三年公司累计亏损超30亿元。这背后，一方面是行业历久低人效，低毛利率，一方面是贝壳平台在战略上的选择。

 

强融资能力的贝壳账上不缺钱，坐拥300多亿现金，创始人左晖要做的是从自营到平台，商业模式从重到轻，从房产中介转向栖身服务平台，搭建行业生态，重塑产业链，讲更大的故事。

 

有了链家18年的线下房产买卖基础，站在巨人肩膀上的贝壳找房平台备受资源青睐，短短两年时间，融资两轮，跑步上市。

 

但历久受到“既是裁判又是运动员质疑”的贝壳，坐上中国栖身服务第一股的交椅之后，又会面临哪些挑战？

  

卖房平台，年入460亿

2020年以来，疫情之下房产市场履历了先冷后热的转变。贝壳团体的招股书中同样显示了这一特点。

 

停止2020年3月31日的三个月，贝壳团体收入71亿元，较去年同期的82亿元下降了12.7％，招股书注释这主要是受新冠肺炎疫情影响。但2020年第二季度随即房产市场转热。停止2020年6月30日的三个月，平台上的GTV（总买卖额）为人民币9993亿元，2019年整年为21277亿元。也就是说，仅2020年第二季度的总买卖额就达到了去年的近47%。

 

同时招股书指出，贝壳团体第二季度收入不少于197亿元，同比增加约72.4％，公司净利润不少于27亿元，比2019年同期的4亿元增进589.3％，主要是由于2020年第二季度经济重新开放，需求激增。

 

我们再回过头来看一看已往三年贝壳团体所从事的房产买卖服务，到底有多赚钱。

 

2017年到2019年，贝壳团体的营收分别为255亿元、286亿元、460亿元，营收增速从2018年的12.3%提高到了2019年的60.6%。

 

事实上，脱胎于链家的贝壳找房成立于2018年4月，团体从自营房产中介转向了吸纳众多房产经纪品牌的互联网平台。也是得益于这一计谋，贝壳团体的营收上了一个台阶。

 

制图 / 燃财经

详细来看，贝壳团体的营收来自三大板块：现有衡宇买卖服务(即二手房生意和租赁）、新居买卖服务、新兴及其他服务。

 

现有的衡宇买卖服务中，既包罗链家品牌带来的衡宇销售和租赁佣金，也有来自贝壳平台上其他代理商的佣金，另有从贝壳团体的加盟品牌如德佑品牌收取的特许谋划费。对于新的衡宇买卖服务，贝壳则向房地产开发商收取销售佣金。此外，公司还收取金融服务和与衡宇翻新相关的服务用度。

 

从数据来看，近三年来，二手房买卖服务带给贝壳团体的收入逐步下降，新居买卖带来的营收比例越来越高，到2019年，新居收入占比达到了43.9%。

 

这背后也是贝壳团体的战略实验。2019年贝壳心选上线，其定位是新居买卖服务平台，主打零服务费为客找房。

制图 / 燃财经

由于房产领域的特殊性，高客单价的房产成交同时也伴随着高昂的成本，也就是房产销售的佣金。由于贝壳的平台属性，佣金成本也分为对代理商和对内两部门。

 

从下图中可以看出，贝壳的佣金支出主要在内部，可见平台上链家自营营业的比重仍然占有主要部门。

 

制图 / 燃财经

除了收入成本，贝壳团体也和一样平常企业一样，需要支出营销用度、一样平常行政开支和研发用度等。招股书显示，贝壳的营销和研发用度占比不大，也相对稳固，占比最大的是一样平常行政及开支。

 

  制图 / 燃财经  

赚得多，幸亏也多

营收虽然可观，但贝壳团体近两年的毛利率在24%左右，基本上照样劳动密集型企业。这也是房产经纪行业的配合特点。

 

美凯龙爱家总裁冯全林就曾向燃财经剖析，“房产经纪行业的主要问题就是效率异常低，二三十年以来，房产中介的产出一直是约每人每月0.2-0.3单，许多公司人均产出30万算是盈亏平衡点，行业一直围绕着盈亏平衡点上下颠簸，”

 

他拿房产中介职员的设置与分级举例，在一个中介机构，最底层到最高层有十几级，经纪人、组长、店长、小片长、大片长、区域经理、都会副总、都会总，再往上另有大区负责人、天下销售的副总裁、总裁，这就导致了一个深井式的工作汇报机制。另外，每一个店里会有门店的助理，专门做买卖、贷款、办证照的人，分工异常细，岗位设置冗余。

  

制图 / 燃财经

不外，贝壳团体属于赚得多也幸亏多的类型。已往三年，公司的净亏损分别是5.38亿元、4.28亿、21.8亿元。由于尚处于平台建设期，贝壳团体对于人力投入成本较高，因此尚未盈利。这也与贝壳转型平台，加大投入获取市场有关。

 

投入的效果也很显著，招股书显示，停止2020年6月30日，贝壳平台上有跨越42000个门店和456000名代理商，而停止去年同期，这两个数字分别是24000个和250000名，几近翻倍。

 

贝壳有底气用亏损来换取规模，背后是壮大的资源能力。

 

招股书显示，贝壳团体创始人左晖持股28.9%，投票权46.8%，为第一大股东。其次为腾讯持股12.3%，软银10.2%、高瓴资源5.3%。大股东腾讯甚至为其在微信钱包首页留出一席之地，和滴滴、京东、美团、拼多多并列，支持力度可见一斑。

 

公然资料显示，链家从2011年拿到了来自鼎晖投资9400万元Pre-A轮融资，2014年拿到鼎晖投资和复星锐正资源的数亿元A轮融资。2016年4月，链家获得B轮60亿元融资，投资方来自腾讯投资、百度投资并购部、经纬中国、源码资源等。2017年头，融创中国26亿元战略投资链家，此外万科团体、新希望团体、华兴资源、高瓴资源相继战略投资。

 

2019年3月，腾讯领投贝壳8亿美元D轮融资，2020年3月，据媒体报道，贝壳确认已于2019年11月完成了D 轮融资，介入方包罗软银、腾讯、高瓴和红杉，融资额跨越24亿美元。

 

极强的融资能力让贝壳找房席卷了市面上大多数顶级投资机构与腾讯这样的资源“深口袋”，因而，纵然营业亏损，贝壳团体并不缺钱，2017-2019年公司的现金及现金等价物分别为82亿元、128亿元和319亿元。

 

现在的贝壳团体，旗下拥有45.6万中介员工，在天下拥有4.2万家门店，入驻了103个都会。

 

贝壳创始人、董事长左晖在致股东的一封信中提到：“我们是一个18年（链家）和2年（贝壳）组织的结合体，多年来我们深深意识到，房地产服务业作为一个‘前工业化’的行业，却有着大量的机遇和空间被互联网和大数据举行深度重构。”

 

他坦言，房产经纪行业历久缺乏基本的规范和尺度，基础设施完全不具备，从业职员行为不规范且大量流失，消费者怨声载道。而他要“做难而准确的事”。最难题的就是，一个“准确”的决议往往带来的不是收益的增进而是下降，固然这种下降是阶段性的，过了这个阶段自然会进入历久增进的通道，然则就是这个下降的阶段使得组织面临大量的磨练，也就是“无产出期”。

“我们不仅仅对企业短期财政显示有信心，我们更关注历久能力的培育和建设，哪怕这些能力获得财政的回报很漫长，我们甚至对越难题和越漫长的回报越有兴趣。”左晖说。

  

能否稳坐栖身服务第一把交椅？

此次贝壳团体上市，有看法以为，这是由于原专注于线下的链家因政策羁系迟迟未能上市，而创始人左晖曾与投资人签署对赌协议，若是2021年4月前没有完成IPO，需回购60亿融资及按年支付8%的利息。于是2018年链家启动战略转型，成立了轻资产平台属性的贝壳找房钻营上市。

 

无论是否属实，贝壳若是上市乐成，将成为海内栖身服务平台第一股。在自力房地产剖析师姜国君看来，这个上市时机掐得对照准。

 

他提到，疫情后的中国楼市显示出较强的韧性和后劲，对相关企业形成了利好之势，加上贝壳自己在营业扩张、营业收入等方面也取得了不俗的成就。

 

“另外，贝壳原本新居营业增进较快，对开发商的制约也在加速，但今年以来受疫情的作用这个趋势正在削弱。多家头部房企为了应对疫情而加大营销力度，也为脱节对第三方平台的流量依赖打下了基础。这个局势临于第三方平台的贝壳来说形成了较大的压力，焦虑感显著上升，对其加速上市起到了倒逼作用。贝壳在其新居营业尚未显示出颓势的情况下提交招股书，也是对照明智的选择。”他说。

 

冯全林以为，贝壳作为行业龙头企业，价值伟大，贝壳的上市意味着行业被资源市场认可，纵然面临亏损，都是战略性亏损，“主要体现于两个方面，一个是防守性亏损，就是护城河的确立；一个是扩张性亏损，就是加盟模式和互联网的连续投入。贝壳想要赢利不难，取决于意愿度和战略选择。”

 

泉源 / 视觉中国

但同时他提到，贝壳现在的加盟模式也面临一定的挑战。首先，强加盟方式对现有链家系统是一个打击；第二，众多的加盟商难免良莠不齐，保持品牌不被危险是对他们主要的磨练；第三，对加盟商的治理过于严苛有不少埋怨的声音，生态同伴的比例对贝壳来说也是主要的考题。

 

着名地产剖析师严跃进提到，贝壳平台吸引了4万多商家，40多万销售职员，体现了平台极大的吸引力，但他们没有提到疫情会对下一步的房产市场发生什么影响，在这一方面，公司的谋划面临许多不确定性。而且，若何应对房地产市场的降温，穿越这样的周期，也是需要思量的问题。

 

现在的房产经纪行业市场款式是一超多强，一超是链家，多强中有我爱我家、中原地产。由于极强的地域性和对线下的依赖性，行业的地域生长很不平衡。链家在北京的份额最高，上海其次，但在杭州等南方都会，我爱我家也占有不少市场份额。

 

而在平台方面，安居客、58同城、搜房网、房多多等也各自分食一杯羹。不外，行使互联网降低获客成本，提高服务效率是行业配合的需求，栖身行业的产业互联网时代已经来临，谁能把这个需求解决得更好，谁就有可能获得更多同盟军加持，抢占更大市场份额。