本文来自微信民众号：caoz的梦呓（ID：caozsay），作者：caozsay，题图来自：视觉中国

最近这些年，中国人外洋置业的热潮起来了，我这边也经常遇到一些同伙的咨询，前几年许多人问我新加坡旁的森林都市，基本都被我劝退了，信赖他们现在都很谢谢我。最近又有海内的土豪问，新加坡的学区房要不要买之类的，又被我武断劝退。爽性我整理一下这个话题，谈谈我对外洋置业的熟悉。

身份劣势

许多国家，都有本国人买房优势，好比许多国家的有地住宅只允许本国人购置，好比有些国家的产权，内陆人和外国人是差其余。再好比外国人和内陆人购房的税费差别。

身为外籍，在许多国家买房实在是很亏损的，也就是你买房的那一刻起，已经比内陆人亏了一大笔。

而且许多这类的政策，我坦白说，就是针对中国购房者的，由于只有中国人太喜欢买房了。

以新加坡为例，由于这个我熟。许多人说新加坡屋子怎么这么贵？政府组屋不卖给你，有地住宅不卖给你，共管公寓也不卖给你，你说屋子为什么这么贵，然后外国人印花税一下子20%了，你图什么呢？

你在新加坡乌节路买一个100平米的高层两居室，同样的价钱，内陆人可以在离乌节路只有两三公里的地方买一个地上三层外加地下室和私人车库的五居室联排泳池别墅，照样传统富人区，环境好的不得了。人家谁稀罕你的高层两居室呢，你图什么呢。

信息纰谬称

关于房产投资的价值，保值率，当地治安，周围环境，配套设施，许多只有你身临其境历久栖身，才会有感受，光看一些漂亮的PPT，或者偶然随着中介看一眼，可能太多问题你都不知道的。

我照样以我熟悉的新加坡为例，中介给中国人先容楼盘，基本上都是第9，第10，第11，第4邮区。（新加坡有20多个邮区） 我告诉你们一个巨简朴的潜规则，中介会优先推荐佣金高的楼盘。一堆中国人跟我说新加坡屋子多贵多贵，实在新加坡面积不大，你可以看看内陆人都住在那里，稍微脱离这几个区域，房价一下子就平易近人了许多，但中介不会给你推荐那些的，许多中国人基本不知道新加坡性价比高的楼盘是哪些就敢来买房。

再有，新加坡的二手房比新居廉价异常多。同一个地段差价30%是很正常的，而且新加坡的二手房调养的异常好，无论内外。许多发达国家的老屋子都调养的稀奇好。但中介会尽力推销你买新居，由于新居他们的佣金高。

我解释一下为什么新加坡新盘比二手房贵许多，新加坡的新居全都是装修到位的，厨房、卫生间、地板、空调，衣柜全都配齐，有些还会配冰箱和洗衣机，而且都是很好的品牌，绝不是廉价货。（即便是组屋也是装修异常到位的）一样平常来说，你需要的就是买灯和窗帘，墙都不用刷的，装上灯和窗帘，买好床和沙发就能入住了。

这里另有一个技巧，许多中国人来了傻呵呵的不知道，这边中介佣金很高的，你下单的时刻实在可以提条件。好比开发商没有送冰箱，你让中介送你一个三星双开门600升的，他一定送的，送你个65寸大屏幕彩电，勇敢提要求，没任何问题的。以是你买新居入住，真的是可以异常省钱。不只装修不用花钱，电器都不用自己花钱的。

但二手房许多人都市重新做一下装修，或者替换镌汰一些家具和电器，新加坡人工又对照贵，以是二手房的市场价钱自然就没有竞争力。这跟中国不一样，中国许多新居是纯毛坯，你装修就是很烦很累的事情，二手房可能稍微处置一下重刷一下就好了，以是这种感知是完全差其余。

那罗嗦半天，告诉你一个异常要害的信息，就是许多时刻中介跟你说，某个区域房价一直在涨，每年上涨几个点，我告诉你真相，区域房价在涨，不等于你买的屋子会涨，能明了么？

回到上面的逻辑，新开盘的价钱确实比你昔时买的屋子贵，但你的是二手房，对不起，能维持原价就不错了。好比你2015年买了房，你看新闻2018年房价涨了，嗯，2018年新开盘的房价比你昔时的房价涨了，但你的房，不好意思，多数还在原地踏步，甚至更差。

区域房价上涨不等于你的房价会涨！折旧成本高的惊人！

信息纰谬称再说个昔时"新加坡旁"的故事，碧桂园森林都市，一堆人问我五花八门的问题，净是被忽悠的。谁人地方哪都不挨着，倒是能看到新加坡，看什么，看新加坡裕廊岛的化工厂大烟囱，就问你开心不开心。新加坡化工厂离市区确实很近，规模又很大，但政府设计的时刻是充分思量了天气和季风的影响，排放物基本不会影响新加坡市区，那么叨教会影响那里。

而且那片地方，除了中国人会去买，不会有内陆人买，同样价钱内陆人别墅随便买了，那么稀罕跟你们挤，偏的一塌糊涂。另有就是根据设计规划，差不多至少20年就是个大工地。谁那么有瘾喜欢住在大工地里。

许多人拿新加坡和香港对比，以是以为马来柔佛州新山可以对比深圳，先别说新山跟深圳差距十万八千里，就算有对比性，你看看舆图啊，新山的市区在那里，新山的商业设施在那里。我退一万步说，你真想投资新山，富力公主湾至少还靠谱点吧，好歹地段照样有保障的，你甚至可以徒步到新加坡。固然，这也并不是投资建议。

另外，在新加坡，学区房有一点价值，但没有中国那么大的价值，有些楼盘会拿学区说事，但我遇到许多内陆中介甚至搞不清房源学区，你就明了这个价值多有限了。永远产权有一点价值，但也没那么大的价值。

海景房，不好意思，新加坡四周环海，以是海景房没那么值钱，新加坡北部能看海，挨着海滩公园的独栋别墅200万新币。真的是那句话，面朝大海春暖花开，但人家不稀罕。另有就是朝向问题，在赤道区域，朝南朝北实在没区别，许多中国人照样带着北半球视野来看房。

接盘逆境

这是最大的问题，买入新居美滋滋，但当你想把资产变现的时刻，你就会发现，欲哭无泪。

我再告诉你一个新加坡房产的真实情形，跨越200万新币的公寓，在二手市场异常难成交。

跨越200万新币的买家就不多了，而且内陆买家，有跨越200万新币购置力的，许多都市选择买有地住宅了，省下的买家另有若干？

那你说，纰谬啊，另有外国接盘侠啊。

往上看，信息纰谬称，中介只推新盘给外国人，二手房佣金低，谁给你推啊。

你看中国人来买房的，都是问新居，谁问二手房啊，只有常住这边，真的换了永居的才会问二手房，问题是这些人谁还会买那么死贵的豪宅公寓啊。

我讲真，我熟悉有中国人在这边投资买房，最后资金紧张，套现离场的时刻，亏50万新币割肉出局的很常见，全都是所谓豪宅区的，疫情没泛起的时刻这种情形就很常见，早些年圣淘沙买别墅的那些中国土豪，真的被腰斩了，房价跌了40%多是什么观点，真的真的！

我自己家前几年买的海景公寓，是接盘了一个中国投资者的，他2013年的买入价是170万新币，知道2016卖给我的价钱是若干么？143万新币，这些在新加坡政府官网上都查获得。净价亏了27万新币，若是算上买入和卖出的税费呢？那就是亏了45万新币往上，还没算银行利息的损失，思量到对方出租收益，我乐观点算对方出租能收回10万 新币，整体算下来亏30多万新币是铁定的。

三年亏了30多万新币，谁人投资者在新加坡买了个教训。而且那时我们从看房到下单，差不多整整两个多月时间，也就是净亏30多万新币，不到150万新币的海景公寓，显著低于评估价（我们办贷款的时刻银行的人都问，是不是你们亲戚卖给你们的，价钱显著低于那时银行评估价），至少两个多月是挂在房产网站没人肯买的。

这种情形在新加坡一点都不罕有，比评估价低许多的房源，在拍卖行四五次流拍，半年卖不掉很常见。广告天天打，就是没人买，但中介通常不会告诉你这个。

我最近看到好几个类似的房源，十来年前，房东340万新币买入的，现在房东出售价钱是若干呢？270万新币，挂了好几个月还卖不出去。照样永远产权！

维护成本

维护成本不仅仅是税费，物业费等等问题，你要出租，就需要有许多相同的事情，租客讨价还价，设施损坏及翻新，以及可能的种种纠纷。

而且，差别国家有差其余执法条款，你稍微不注重可能就违法，对，出租衡宇也存在许多可能违法的情形，在许多国家，你记着一点，国家机器是为纳税人服务的。这也是许多国人的头脑盲点。有些国人会以为，我有钱啊，我投资你们国家了，你们政府不应该珍爱我的权益，不应该种种讨好我么，负疚，许多国家政府要讨好的是选民。

这里多提提所谓房租回报，房租回报的预期，许多宣传看上去似乎很不错，但太多过于乐观预期的，我以新加坡为例，自住房的房产税真的很低，但出租房的话，房产税可不低，你房租回报的12%左右是要交房产税的，此外物业费是你自尊的，这又占了房租的10%左右。

若是你的衡宇里设施非人为损坏的损坏，需要维修也是要你出一半钱的。再加上空租率和房产经纪的佣金，你的真实房租回报，能有宣传的预期回报的60%，就已经很不错了，宣传很老实了。而且过一段时间，若是想维持好的出租价钱，你还必须做需要的家具和电器的翻新和重购，都是成本啊。

许多人以为，看久远。房租会涨的么，房价也会涨的么，再以新加坡为例，我2013年来坡，到现在7年，大部门时间，房价和房租是双跌的，从2013跌到2017，14个季度连跌。2017年之后触底反弹，每年回弹一点点，才稍微恢复了一些跌幅，2020疫情，又掉下去了。

顺便，许多区域有所谓包租房，年回报6%以上，包租几年，我跟你说，实在是把房价上抬了20%~30%卖给你，然后包租你3~5年。再把这部门返还给你，许多基本租不出去的，或者市场租价远低于包租的答应。很简朴，你算个帐，当地airbnb价钱，当地四星级品牌连锁旅店价钱，当地房租水平，都可以通过一些当地网站搜索的，不做作业，听中介一说，信以为真。

头脑盲区

许多中国人外洋置业还用中国头脑方式，把中国特色的房地产征象看成全球共有的模式：

• 以为房价会一直涨

• 以为可以很容易根据市场价钱出售变现

• 以为学区房很值钱

• 以为自己买的豪宅内陆有钱人也会喜欢

• 以为出租回报可以稳固上升

• 以为买房可以移民

另有，所谓投资房产获得身份，说真的，也都是坑。

许多国人分不清栖身权和国籍，栖身权实在也区分，有一种是可以享受部门内陆人福利待遇，教育资源，以及事情权力的，有的只是允许你住着而已。许多欧洲国家的栖身权实在只是允许常住，其他什么权力都没有，好比快停业的希腊，现在申根五年签都不难搞了，要那鸡肋干嘛呢。傻呵呵花钱买了屋子，发现除了可以住在当地，没任何福利，没任何内陆人待遇，图什么呢。

能花钱买房拿护照的也不是没有，安提瓜和巴布达。若是你随时准备跑路，倒是可以选择。

欧洲确实有些国家也可以花钱买房换护照，好比塞浦路斯，有些中介号称以后能进欧盟，呵呵，呵呵。这些国家为啥允许买房换护照？外汇储备崩盘了，扛不住了，需要接盘侠来扛，满世界一看，就中国人人傻钱多。我问你，你要是欧盟主席你愿意接纳这样的危急国家么？一个希腊还不够欧盟烦的。大英帝国都撂摊子了，你还指望能从德国榨出若干血来养这些玩意。

区域风险

固然，坦白说，照样有些人在外洋置业中，获得伟大增值的，而且主要集中在一些快速生长的国家和区域，好比泰国的某些旅游都市，好比越南胡志明市，好比早期去柬埔寨或菲律宾淘金的一些人。

确实，一些经济体若是恰逢一个快速生长周期，加上都市化历程，存在这样的快速上升空间，但你必须评估这里的风险。

这就好比什么呢，类似前几年的p2p理财，可能你能获得不错的收益回报，但也存在崩盘的风险，你不能只看到收益的一面。

为什么这么说。

第一，小的经济体稳固性很差，受国际形势和政策影响极大。往往一则法律下来，就是百分之几十的房价震荡。

第二，许多小国家的政体不稳固，朝令夕改，一旦换了一届政府，可能许多你之前的权益都市被新政府剥夺，甚至直接罚没。

第三，钱币稳固性问题，最近几年不要说小国，你看俄罗斯，你看土耳其，这都是对照有实力的国家，钱币说崩盘就崩盘，前几个月澳币不也闪崩了一轮。

你的房价可能按当地钱币涨价了，但根据国际汇率，那就难说了。

第四，照样那句话，接盘侠往往是自己人，好比典型的柬埔寨，只有中国人会去接盘，就是一个击鼓传花的游戏。许多灰色产业早晚要被清算，一旦清算，中国人不去了，内陆人不会接盘的。

实在泰国也有类似风险，你说纰谬啊，泰国有许多欧尤物啊，欧尤物只租不买的，年景好的话，出租回报或许还说得过去。但泰国政府也不稳固啊，而且有些政策也是莫名其妙。好比曼谷南搞了一个工业园区，导致曼谷的空气污染指数直线上升，旅游业的种种风险随时存在，而内陆消费能力是一定支持不起房价的。

中国几十年的稳固高速增进，就全球局限而言是一种特例，但许多国人把这个看成是放之四海而皆准的全球真理。

一些简朴总结

发达国家的房价险些不太可能暴涨，而且一旦泛起涨幅过快的苗头，政府为了选票就会停止房地产，典型如澳大利亚、加拿大、新加坡，都曾出台过一些条款，停止华人炒房。

生长中国家确实存在暴涨机遇，但同时存在种种风险，暴涨的时刻，你看上去房产增值很快，但未必能够有用变现，而暴跌的时刻，你是铁定跑不了的。

大部门国人外洋置业的热门区域，接盘侠基本只有中国人或外洋华人，思量清晰这一点，内陆人基本不会接你的盘。

那你说岂非外洋置业都不可以么？什么情形可以，我举几种例子。

1. 常驻外洋，想生活品质好一点，又不差钱，那随意，自住的话不问涨跌，喜欢就买。

2. 大玩家投资，好比拿整块地做开发，自己做项目，这种总是可以的。但也需要有足够内陆资源和调研，别砸自己手里。

3. 当地同伙多，交情深，信息全，委托一样平常处置放心，也可以适当投资。

我随便说一个，好比新加坡，外国人可买的房产里，什么房产租售比好，适合放租。固然组屋的租售比一定比公寓好，不外外国人就别指望了。我告诉你，外国人可以买的公寓房产里，芽笼的小户型公寓租售比最好。你看一样平常的房产中介不会告诉你这个，他们会带着中国人去乌节路转悠，说那里的租金回报高。

为什么芽笼的小公寓租售比最好？第一是单价够低，由于是红灯区，许多内陆人并不热衷在那里买屋子。是价钱洼地。第二是交通够好，离市中央地铁只有四五站，坐地铁到CBD用不了15分钟。以是许多事情签证的人在那边租房。

第三是芽笼的餐饮美食也多，超市也多，物价还廉价，也稀奇适合持事情签证在坡打工的人。第四是户型够小，50平米两居室，新加坡其余地方基本没有这幺小的两居室，这种稀奇好租，可以租给一家三口，也可以拆开租给两个租客。由于交通和餐饮配套稀奇好，租金也不会低。

但若是没有内陆同伙照料，这里也是有潜在风险的，好比若是租客非法卖淫，芽笼许多公寓有这样的事情，这个一旦被抓房东是要担责的；好比有些租客是二房东，过分分拆房间引入过多租客，也是违法的，在芽笼这样的事情也挺常见的。若是被邻人投诉，警员上门，会异常贫苦。

4. 对冲风险，涣散投资。钱太多，不想都放一个地方，希望对冲一下风险，不是不可以，照样那句话，注重流动性，实在投资当地龙头开发商股票比投资房产更合适，若是房价真的涨了，你投资的股票也会涨，而且要害是流动性好，随时可以变现。

5. 随时准备跑路，买个第三国护照，话说不买房也可以买第三国护照，买房只是让你以为“值”而已。再说，买个第三国护照就能跑路，岂不是太小看国家机器的管控能力了。嗯，这里另有想外洋资产避税的，怎么说呢，那种小国护照你想拿着去个靠谱的国家开银行户头都难。银行风控也怕这种的。

最后，我不卖房，也没有房产推荐给人人，就想说一点，土豪外洋投资，人家玩得起也就算了，中产阶级建议别碰这玩意，你说你想做全球资产设置，你伦敦股市，美国股市买几个行业龙头股放着就好，用钱了也能拿出来，不是非要买房才是资产设置。

现在挺多中产阶级憧憬外洋置业，以为到处都是价钱洼地，洼地确实是洼地，当心把自己埋进去。别玩击鼓传花的游戏，别总以为自己不是最后一棒。

最后，秀两张图吧：

这屋子美不美？我告诉你，实在不值若干钱，也没什么投资价值，这是马来西亚某个旅游都市的海景公寓。看着很美，但真别太当回事。

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